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二手房买卖法律风险清单

一、产权风险

（一）产权归属不明

1.房屋存在多个共有人，部分共有人擅自出售房屋。例如夫妻共同房产，一方在未取得另一方同意的情况下私自与买家签订买卖合同，可能导致合同效力待定或无效，后续引发共有人维权纠纷。

2.房屋产权存在继承、赠与等情况，但相关手续未办理完毕，产权归属存在争议。比如继承人之间对房产分配未达成一致，房屋却已被挂牌出售。

（二）产权受限

1.房屋存在抵押情况。卖方可能以房屋作为抵押物向银行或其他机构贷款，若未还清贷款并解除抵押，买方购买后可能面临无法办理产权过户的风险，甚至房屋有被抵押权人处置的可能。

2.房屋被查封、冻结。因卖方涉及债务纠纷、刑事案件等原因，房屋可能被司法机关查封、冻结，在查封期间无法进行产权交易和过户，买方的权益无法得到保障。

3.房屋存在租赁情况。根据“买卖不破租赁”原则，若房屋在出售前已出租，即使房屋产权过户给买方，原租赁合同仍然有效，买方需继续履行租赁合同，可能影响买方对房屋的使用和收益预期。

二、合同风险

（一）合同条款不完整或不明确

1.房屋基本信息不明确。如房屋地址、面积、户型等描述与实际情况不符，可能导致交房时产生纠纷。

2.价格条款不清晰。未明确房屋总价、付款方式、付款时间节点等，容易引发双方在房款支付问题上的争议。例如，未明确是全款支付还是分期支付，分期支付的具体时间和金额未约定清楚。

3.交房时间和条件不明确。未约定具体的交房日期，或者对交房时应达到的条件（如房屋附属设施设备的交付情况、物业交割等）没有明确规定，可能导致交房延迟或产生其他纠纷。

4.违约责任不明确。对买卖双方违约的情形和应承担的责任约定不清晰，当出现违约情况时，难以确定责任和赔偿金额，增加了维权的难度。

（二）合同签订主体问题

1.与无权代理人签订合同。如果卖方是由代理人代为签订合同，但代理人未取得合法有效的授权委托书，可能导致合同无效，买方权益受损。

2.冒名顶替签订合同。不法分子冒充房屋产权人签订买卖合同，骗取买方房款，给买方带来经济损失。

三、资金风险

（一）房款支付风险

1.直接支付房款给卖方个人，缺乏资金监管。若卖方收到房款后不配合办理过户手续，或者将房款挪作他用，买方可能面临钱房两空的风险。

2.未按照合同约定的付款方式和时间支付房款。可能导致卖方以此为由拒绝履行合同义务，如不交付房屋或不配合办理过户手续，引发违约责任纠纷。

（二）中介费用风险

1.中介费用约定不明确。未明确中介费用的金额、支付方式和支付时间，可能导致在交易过程中与中介就费用问题产生争议。

2.中介违规操作。部分中介可能存在隐瞒房屋真实情况、故意抬高或压低房价、吃差价等违规行为，损害买方或卖方的利益，同时也可能导致交易资金面临风险。

四、房屋质量风险

（一）房屋本身质量问题

1.房屋存在隐蔽质量问题，如墙体裂缝、地基下沉、漏水等，在看房时可能不易发现，但在入住后逐渐显现，影响房屋的正常使用和居住安全。

2.房屋配套设施设备老化或损坏。如水电线路老化、电梯故障、门窗损坏等，可能增加后续的维修成本和使用不便。

（二）房屋周边环境问题

1.房屋周边存在噪音、污染等环境问题。如靠近工厂、马路等，可能影响居住的舒适度和健康，但在购房时可能未被充分了解。

2.房屋周边规划变更。如原本规划为公共绿地的地方被改为商业用地或建设其他噪音源，可能影响房屋的价值和居住环境，但买方在购房时难以预见。

五、过户风险

（一）过户手续办理问题

1.卖方不配合办理过户手续。可能因房价上涨等原因，卖方反悔不想出售房屋，从而拒绝配合办理过户手续，导致买方无法取得房屋产权。

2.过户所需材料不齐全或不符合要求。由于对过户手续和所需材料不熟悉，可能导致提交的资料不完整或不符合规定，影响过户进度，甚至导致过户失败。

（二）政策风险

1.房地产调控政策变化。如限购政策、税收政策等的调整，可能导致买方不符合购房条件或增加购房成本，影响交易的顺利进行。

2.房屋产权登记政策变化。可能对房屋产权登记的要求和流程进行调整，若未及时了解和适应这些变化，可能导致过户手续办理受阻。

六、其他风险

（一）户口迁移风险

卖方可能未按照合同约定将房屋内的户口迁出，影响买方后续的户口迁入和使用，如子女入学等问题。

（二）物业交割风险

1.物业费、水电费等费用未结清。卖方可能在交房前未结清相关费用，导致后续这些费用由买方承担，增加买方的经济负担。

2.物业交割手续不完善。未对房屋内的附属设施设备、公共维修基金等进行详细交割和确认，可能在后续使用过程中产生纠纷。