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2025年综合类房地产估价案例与分析第三章不同目的房地产估价历年真题摘选带答案(单选题50）

1.下列房地产估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产转让估价

D.房地产火灾保险估价

E.房地产司法拍卖估价

答案：ACD

分析：房屋征收评估不考虑租约影响，司法拍卖估价遵循强制处分前提，一般也不考虑租约限制，而抵押、转让、火灾保险估价需考虑租约对房地产价值的影响。

2.关于房地产抵押估价，下列说法正确的是（）。

A.估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应选择成本法估价

B.抵押价值应是在估价时假定未设立法定优先受偿权下的市场价值

C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押

D.评估已出租房地产的抵押价值时，不考虑租赁因素的影响

答案：C

分析：划拨土地使用权的房地产估价不一定选成本法；抵押价值是假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去法定优先受偿款；评估已出租房地产抵押价值要考虑租赁因素。房地产抵押后，余额部分可再次抵押。

3.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元。如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元，投资利息为150万元，销售税费为700万元。不考虑其他因素，该宗房地产的最佳利用方式为（）。

A.维持现状

B.重新装修

C.改变用途

D.无法确定

答案：C

分析：重新装修价值=6500800500=5200万元；改变用途价值=80002160500150700=4490万元；现状价值5000万元，重新装修价值最高，应选择重新装修。

4.下列关于房地产损害赔偿估价的说法，错误的是（）。

A.损害赔偿估价包括因环境污染造成的房地产价值减损的评估

B.房地产损害赔偿估价时一般应采用公开市场价值标准

C.损害赔偿估价的关键在于对损害前后价值差的评估

D.损害赔偿估价不考虑被损害房地产的残余价值

答案：D

分析：损害赔偿估价需要考虑被损害房地产的残余价值，A、B、C选项说法均正确。

5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险补偿率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A.536

B.549

C.557

D.816

答案：A

分析：有效毛收入=120×(120%)=96万元，净收益=9650=46万元，报酬率=5%×(1+60%)=8%，收益期限n=35年，根据收益法公式V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，V=46/8%×[11/(1+8%)^35]≈536万元。

6.房地产转让估价时，不宜采用的估价方法是（）。

A.比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

答案：D

分析：假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，房地产转让估价一般不涉及开发，比较法、成本法、收益法较常用。

7.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8％，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A.4858

B.5200

C.2700

D.6264

答案：B

分析：根据收益法公式V=A/Y×[11/(1+Y)^n]+Vn/(1+Y)^n，A=216万元，Y=8%，n=2年，Vn=5616万元，V=216/8%×[11/(1+8%)^2]+5616/(1+8%)^2=5200万元。

8.房地产抵押估价中，实地查勘时不应包括的内容是（）。

A.估价对象位置、四至

B.估价对象建筑规模、外观

C.估价对象周边环境

D.估价对象产权人收入情况

答案：D

分析：实地查勘主要关注房地产本身状况及周边环境等，产权人收入情况与房地产抵押价值评估无关。

9.下列关于房地产征收评估的说法，错误的是（）。

A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日

B.被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值

C.对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准

D.征收评估费用由被征收