2024 年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习房地产价格构成（含答案解析）.docxVIP

2024年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习房地产价格构成（含答案解析）

1.房地产价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（）等构成。

A.契税

B.土地出让金

C.土地增值税

D.青苗补偿费

答案：A

解析：土地取得成本是取得土地所需的费用、税金等。购置土地的价款和契税构成土地取得成本，土地出让金是取得土地使用权需支付的费用，但它已包含在价款概念里；土地增值税是转让房地产时缴纳的；青苗补偿费是土地取得过程中可能涉及的对地上附着物的补偿，也属于价款等涵盖范围。所以选A。

2.某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/㎡。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

答案：B

解析：土地取得费用在取得时一次性投入，计息期为2年；第一年土地开发费在第一年均匀投入，计息期为1.5年；第二年土地开发费在第二年均匀投入，计息期为0.5年。投资利息=540×[(1+8%)21]+90×[(1+8%)^1.51]+60×[(1+8%)^0.51]≈103.22元/㎡，所以选B。

3.房地产开发成本中，基础设施建设费包括（）。

A.临时用水、用电、道路等设施费

B.绿化工程费

C.建筑安装工程费

D.生活小区内的营业性用房建设费用

答案：A

解析：基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，包括临时用水、用电、道路等设施费。绿化工程费属于公共配套设施建设费；建筑安装工程费是单独的一项成本；生活小区内的营业性用房建设费用不属于基础设施建设费。所以选A。

4.房地产开发成本的估算中，以下属于勘察设计和前期工程费的是（）。

A.可行性研究费

B.小区内的道路建设费

C.建筑安装工程费

D.公共配套设施建设费

答案：A

解析：勘察设计和前期工程费包括市场调研、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等费用。小区内道路建设费属于基础设施建设费；建筑安装工程费是独立的成本项目；公共配套设施建设费是另一类成本。所以选A。

5.某房地产开发项目的土地成本为1000万元，建设成本为1500万元，管理费用为80万元，销售费用为120万元，投资利息为200万元，销售税费为180万元，开发利润为300万元。则该房地产的成本利润率为（）。

A.10.00%

B.11.11%

C.11.76%

D.12.50%

答案：B

解析：成本利润率=开发利润÷（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×100%=300÷（1000+1500+80+120+200）×100%=11.11%，所以选B。

6.房地产价格构成中的销售税费不包括（）。

A.营业税

B.城市维护建设税

C.教育费附加

D.土地使用税

答案：D

解析：销售税费是销售开发完成后的房地产应由卖方（在此指房地产开发商）缴纳的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。土地使用税是在土地使用过程中按年缴纳的税种，不属于销售税费。所以选D。

7.下列关于房地产价格构成的说法，错误的是（）。

A.土地取得成本是取得土地的必要支出

B.开发成本是在取得的土地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等

C.管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各种费用，不包括管理人员工资

D.投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息

答案：C

解析：管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各种费用，包括管理人员工资等。A选项土地取得成本确实是取得土地的必要支出；B选项开发成本定义正确；D选项投资利息的计算基础包含土地取得成本、开发成本和管理费用。所以选C。

8.某宗房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地单价为1500元/㎡，开发成本为2000元/㎡，管理费用为土地成本和开发成本之和的3%，销售费用为开发完成后房地产价值的2%，投资利息为180元/㎡，销售税费为开发完成后房地产价值的6%，开发利润为土地成本、开发成本和管理费用之和的15%。该房地产的开发完成后的价值为（）元/㎡。

A.3536.84

B.3619.05

C.3627.87

D.3771.43

答案：C

解析：设开发完成后的价值为V。土地成本=10000×1500=，开发成本=10000×2000=，管理费用=+×3%=1050000元，销售