2024 年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习假设开发法（含答案解析）.docxVIP

2024年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习假设开发法（含答案解析）

1.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证之日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17000㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目建成还需2年。已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该在建工程续建完成时的价值为（）万元。

A.3758.57

B.3942.03

C.3966.10

D.4769.85

答案：D

解析：根据收益法公式，V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A=350万元，Y=7％，n=5022=46年。V=350/7％×[11/(1+7％)^46]≈4769.85万元。

2.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。

A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B.待开发房地产建设发包日期

C.取得待开发房地产的日期

D.房地产开发完成并投入使用的日期

答案：C

解析：现金流量折现法中，开发经营期的起点是取得待开发房地产的日期。

3.某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元/㎡，折现率为15％。开发完成后的房地产于建设初期的价值为（）万元。

A.572.21

B.765.85

C.791.24

D.912.62

答案：C

解析：首先计算各期销售收入：

建成时收入=3850×50％×2850=5463750元；

半年后收入=3850×30％×2850=3278250元；

一年后收入=3850×20％×2850=2185500元。

然后进行折现：

建成时收入折现=5463750/(1+15％)^2≈4117442元；

半年后收入折现=3278250/(1+15％)^2.5≈2203777元；

一年后收入折现=2185500/(1+15％)^3≈1591221元。

开发完成后的房地产于建设初期的价值=4117442+2203777+1591221=7912440元=791.24万元。

4.某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自价值时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000㎡，年净收益为350万元，若报酬率为7％，折现率为10％，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于价值时点的价值为（）万元。

A.3752

B.3806

C.4128

D.4830

答案：A

解析：先计算建成后房地产的价值V1=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A=350万元，Y=7％，n=505=45年，V1=350/7％×[11/(1+7％)^45]。

再将其折现到价值时点，V=V1/(1+10％)^2.5，经计算可得V≈3752万元。

5.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。

A.价值时点

B.开发完成

C.未来延迟销售

D.销售完成

答案：C

解析：在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是未来延迟销售时的房地产市场状况。

6.某房地产开发项目，当折现率i1=10％时，财务净现值FNPV1=200万元；当折现率i2=12％时，财务净现值FNPV2=100万元。该项目的财务内部收益率为（）。

A.10.67％

B.11.33％

C.11.67％

D.12.33％

答案：C

解析：根据内插法公式：FIRR=i1+FNPV1/(FNPV1+|FNPV2|)×(i2i1)=10％+200/(200+100)×(12％10％)=11.67％。

7.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/㎡。折现率为10％，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/㎡。

A.3939.93

B.4034.93

C.4132.23

D.4231.87

答案：B

解析：从现在到开发完成还需时间=