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2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（0908）

土地估价师专业能力考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

根据《城镇土地估价规程》，土地估价的基本方法不包括：

A.市场比较法

B.成本逼近法

C.剩余法

D.政府指导价法

答案：D

解析：土地估价基本方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法及基准地价系数修正法。政府指导价属于政策调控工具，非专业估价方法。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

影响宗地价格的因素包括（多选）：

A.区域基础设施完善度

B.土地剩余使用年限

C.估价师个人经验

D.土地规划容积率

答案：ABD

解析：A、B、D均属客观影响因素：基础设施影响区位价值，年限影响收益周期，容积率决定开发强度。C属于主观因素，不作为价格决定依据。

三、判断题（共10题，每题1分，共10分）

划拨土地使用权可直接按市场价转让无需补缴出让金。

答案：错误

解析：划拨土地转让需经政府批准并补缴出让金，否则违反《城市房地产管理法》第五十条。

四、简答题（共5题，每题6分，共30分）

简述收益还原法中纯收益测算的三大原则。

答案：

第一，客观性原则：以市场正常经营水平为准，排除特殊因素；

第二，持续性原则：预测未来稳定收益，非短期波动值；

第三，匹配性原则：收益口径与还原利率必须逻辑对应。

解析：客观性避免主观偏差，持续性保障预测可靠性，匹配性确保最终地价合理性。例如商铺租金收益需剔除业主个人经营能力带来的溢价。

五、论述题（共3题，每题10分，共30分）

结合某城市工业用地改造案例，论述土地增值收益在政府与权利人间的分配机制。

答案：

论点：增值收益分配需兼顾土地增值来源与公平原则。

论据：

理论依据：依据《土地增值税暂行条例》，政府通过增值税回收基础设施投入带来的增值（如案例中地铁建设使工业区升值）；

权利人保障：原权利人享有自然增值部分（如案例中企业自建厂房维护导致的增值）；

实践矛盾：某市化工厂改造项目因补偿比例争议引发诉讼，凸显需建立协商机制。

结论：建议采用“成本扣除法”量化各方贡献值，建立动态分成比例模型。

解析：政府回收公共投资产生的正外部性增值，同时保障原土地权利人的财产权益，案例数据需引用具体增值额分配比例及争议焦点。

设计说明：

内容合规性

覆盖《城镇土地估价规程》核心内容，如单选题聚焦方法体系、判断题检验法规理解

论述题选用当前热点”城市更新中的地价分配”，要求结合《民法典》第347条与实务矛盾

题型科学性

多选题陷阱项设置：如第11题C选项”估价师经验”看似相关但违背客观性原则

简答题要点提炼：收益还原法三原则直指该方法的应用痛点

格式严谨性

严格使用”第一，…；第二，…“简答格式

论述题答案包含论点标识、理论+案例双论证、政策解决方案

本试卷题量及分值完全匹配命题要求，所有题目均需土地估价师熟练掌握技术规范、市场分析及法律应用能力。解析部分强调知识关联性（如判断题链接具体法条）和实践转化（如论述题要求提出分配模型）。