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（万科企业管理）万科金地

的产品策略启示

万科、金地产品战略的启示

选择何种产品战略对壹个企业来说至关重要。产品战略且不仅指

导项目策划、规划设计、户型研究、营销推广，同时也影响到项目的

拓展模式、土地储备模式，甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式。

最近，我们收集了万科和金地这俩家国内领先房地产企业的部分产品

战略，希望通过以下的粗略分析，能够从中找到参考和借鉴的部分。

万科的产品战略

经过二十年的发展，万科形成了四大产品系列：城市花园系列、

四季花城系列、金色家园系列和自然人文系列。

城市花园系列是指城市中心外围住宅，是万科第壹个产品系列，

代表楼盘有上海万科城市花园、天津城市花园等。而2001年成都城

市花园和2003年武汉城市花园的出现，使城市花园系列走向成熟，

形成了同壹产品体系下不同的特色产品。

四季花城系列是指城郊结合部的住宅，是万科的新市镇造镇计划。

代表项目有深圳四季花城，其成功开发带动了周边地区的发展。

金色家园系列是指城市中心区住宅，它揭开了万科在城市中心区

住宅开发的序幕。在有限的土地局限下，规划出良好的居住环境，不

仅注重了对环境的改善，同时符合了城市更新的性质，这是该系列的

特征。

自然人文系列是指尊重自然、尊重文脉的产品系列。2003和2004

年，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、

尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品形式。比之从前，这壹时期

的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格

表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进壹步强化。代表项目有反

映人文生活的北京西山庭院项目、依照山体原有地形地貌建造的深圳

17英里花园等。

概括而言，万科的产品策略有以下几种：

壹、产品总体战略———延长产品线，锁定终身客户

国外成熟房地产市场的规律是，普通消费者壹生通常需要经历四

次置业，即：首次置业、首次换房、二次换房、退休置业，因为即便

是同壹人群，处在人生不同阶段，首次置业和换房以及退休置业时对

产品的需求也会不同。万科所说的锁定终身客户，就是指为特定人群

打造的住宅产品，适应他们在不同人生阶段的需求而做的产品细分。

万科认为，目前中国城市消费者70%之上已经历首次置业，不少正

在首次或二次换房，至于退休置业，随着中国人口老龄化的趋势，需

求其实已经存在。相比之下，万科目前所能提供的产品已经开始注意

到照顾客户的这种需求差异。

二、产品质量战略

1、产品标准化

万科的产品定位是做城市的主流产品，到目前为止，以大规模多

层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。做主流产品和

做另类产品不同，首先是量大，其次是跨地域发展，因此需要“像造

汽车壹样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发

的问题。

万科的住宅标准化分为几个部分：

第壹步是分区域建立万科的《住宅使用标准》和《住宅性能标准》，

这是保证产品品质的前提。

第二步是标准化设计，就是按万科住宅标准完成住宅产品体系的

标准化设计，同时形成标准化部品体系。

万科以前的项目开发，从立项到销售,通常需要3年左右的时间，

而通过标准化的运作,今后的目标是将时间缩短至壹年半的时间,这

无疑将大大提高X公司的运行效率。

2、磐石行动

“磐石行动”是通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分

析，以全面质量提升为目标，提出未来三至五年万科工程管理的发展

策略。“磐石行动”的愿景是“零缺陷”。

“磐石行动”倡导开发商通过对供应商、建筑商进行双向评估，

严格过程管理制度，根据客户反馈的质量缺陷发生频度对采购、施工

的所有过程进行工序分解，设定质量控制关键节点。“磐石行动”将

质量观念进行细化，譬如门铰链质量、电插座安装质量等都将予以规

范。这种关注质量的深度在万科以前的质量管理史上是没有的。

三、产品研发战略———万科建筑研究中心

2002年1月，万科建筑研究中心大楼落成，作为万科对建筑、新

材料、新技术的应用研究的基地，研究中心的任务是以市场需求为导

向，深刻了解客户的需求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成

果的转化和应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位。

金地的产品战略

金地旗下其比较成熟的产品形态主要是格林小镇。格林小镇是基

于对欧洲小镇的生活理念和生活态度的充分理解，且结合小镇自身条

件和特