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岳阳县商业调研报告2021-6-18

报告纲要岳阳县宏观环境概述市场现有商圈地理位置透析市场现有商圈经营业态分析周边竞争对手的市场表现本工程时机判断

岳阳县宏观环境概述岳阳县紧邻岳阳市区，是岳阳市的“郊区〞，处于“长三角〞、“泛珠三角〞两大经济圈西进、北上的枢纽位置，位于武汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。岳阳县水路通江达海，公路交通网络全、等级高，京广铁路和武广高速铁路贯穿全境，内接外联四通八达。地理位置

岳阳县宏观环境概述岳阳县总面积2716平方公里，辖20个乡〔镇〕共68万人口，其中城区人口约8万。岳阳县2021年完成地方生产总值159.6亿元，同比增长14.5%,完成财政总收入50.6亿元，同比增长20%。基本概况

岳阳县宏观环境概述

房地产市场属初级阶段，整体开发水平不高目前岳阳县的房地产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市开展和人口扩张所带来的市场需求，房地产市场偏好于卖方市场；从现有开发的地产工程来看，大局部属经济型产品，其地块小〔10－30亩〕、规划差、景观少、立面粗糙、物管效劳弱，市场同质化严重。在工程的产品规划时应防止出现此类情况。对现有房地产项目市场分析

岳阳县宏观环境概述市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来随着在建工程的落成和后续片区扩张开发，明年岳阳县地产市场将有可能出现供求平衡、进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速开展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成，而岳阳县不具备强大的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力缺乏，供求开始趋向平衡。工程竞争必然促其加快开展。岳阳县的房地产后续开发的工程中，在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、工程配套、物业管理等方面将会有大大的提升。对现有房地产项目市场分析

岳阳县宏观环境概述产品品质的提升，促进了房地产价格的成长随着一批高档小高层产品投放市场，产品本钱的提升，市场对高端产品市场需求的放大，综合品质高的小高层社区，价格将进一步提升，均价已经在今年突破3000元/㎡大关。对现有房地产项目市场分析

岳阳县宏观环境概述商业工程将面临更加严峻的考验目前，岳阳县每个在开发的产品中，根本都规划有2－3层的底商，特别是城西片区，新开发工程较多，结合目前县城现有商业分布状况〔详见商业市场分析局部〕，明年商业工程将容易出现滞销及空置的局面，后续开发商业的风险将进一步加大。对现有房地产项目市场分析

市场现有商圈地理位置透析

天鹅南路农村合作社建材市场步步高超市、通程电器、白马服饰广场青山路东方路东方东路荷花路商业街兴荣东路致富步行街本案县卫生局中心市场车站南路老商业圈新商业圈富源商业街农业银行工商银行建设银行文艺路和田公馆项目心连心超市和田购物中心富雅大酒店富安东方雅苑项目

市场现有商圈地理位置透析现有商业圈市场分布状况：简析：从上图可以看出：目前岳阳县商业圈主要分成以兴荣东路、文艺东路为主的老商业圈及以东方路和天鹅南路交汇处为主的新商业圈，那么目前整个岳阳县的商圈分布情况出现为：两分天下、雌雄争霸！

市场现有商圈经营业态状况分析商圈规划分析：以步行街和临街门面规划布局为主，其中包括有致富步行街、荷花路商业街、富源商业街及荣城鑫都建材市场等。商圈经营业态分析：该商圈除荣城鑫都建材市场经营业态有明确定位外，其余商业街及步行街业态分布相对凌乱，规划不一，商家经营产品档次参差不齐，消费群体以中低端人群为主。兴荣路与文艺路老商业圈

市场现有商圈经营业态状况分析致富步行街业态状况：小商品零售市场，共有商业门面约230个，经营业态无统一性；商业门面面积分布30-80/㎡不等；门面开间3-4米；高5,5米；有阁楼〔可住人〕；营业时间不受限制〔没统一规定具体时间〕，一般商家经营时间为早上8点至晚上9点；租金情况：小门面2万-4万/年、大门面4万-8万/年不等〔靠近兴荣路段租金由于人流较密集所以租金相对较高〕；经营状况：比较良好〔空置及待转让门面少〕。兴荣路与文艺路老商业圈

市场现有商圈经营业态状况分析荷花路及富源商业街业态状况：以零售服装为主，经营业态无统一性；商业门面面积分布50-100/㎡不等；门面开间4-8米；门面一般在二楼或三楼带有住宅；营业时间不受限制〔没统一规定具体时间〕，一般商家经营时间为早上9点至晚上9点；租金情况：小门面2万-5万/年、大门面5万-10万/年不等；经营状况：由于荷花路商业街进深较长，又紧靠致富步行街〔拥有局部共有消费群体〕，相比富源商业街经营状况要好。兴荣路与文艺路老商业圈

市场现