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物业管理服务项目设备设施维护管理

（一）公用设备设施维护保养基本要求

1）公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“A”表示需要检查；“B”表示需检查并记录，空白表示不必检查。

半月检

高压环网柜、变压器AB

配电室内的配电柜BB

生活水泵及控制柜BB生活供水管网

雨水泵、污水泵及控

制箱

排污管网、化粪池检修类别设备名称每日巡查周检动力柜、电表箱电力电缆防雷接地发电机AB灭火器电梯电讯系统红外报警系统闭路监控系统车场门禁系统

检修类别

设备名称

每日巡查

周检

动力柜、电表箱电力电缆

防雷接地

发电机

A

B

灭火器

电梯

电讯系统

红外报警系统闭路监控系统车场门禁系统智能对讲系统电子巡更系统安防报警系统清洁绿化设备消防系统

（水、电系统）公共设施

BA

A

A

A

AB

A

月检

BBB

BBB

A

BBB

B

B

B

B

B

两月检

季检

半年检

年检

BBBB

A

A

BB

B

B

B

B

B

B

B

每年三月

B

B

BBB

BB

BBB

BB

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注：供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，须保证每年至少一次全面检修。

（二）公用设备设施预防性维护通用规定

1)设备检修等级分类:

位进行修理或调整，预防事故,

位进行修理或调整，预防事故

,

日检：属巡视检查维护。检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象，记录设备运行参数，确认设备运行状态是否正常；

周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部

保证设备正常运行；

季（半年）检：属于维护性修理。对设备进行清洁、调校；

年检：属于恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置；

大修：属于彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试

，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合项目发展的需要进行技术改造

；

设备负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经物业服务中心经理审核后执行，如有业委会需报甲方委员会批准执行；

服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理；

设备大修：设备大修方案提出后，报客户及工程部审批并备案，设备鉴定标准将参照国家相关行业标准进行验收；

i)各物业服务中心应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录；

对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，部门应有适量的储备，确保突发故障的及时处理；

设备负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过2小时以上），部门负责人需到现场指挥、协调、组织；

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客户及工程部每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（

设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法；

物业服务中心需要编写本部门的《公共设备设施年度检修计划》，并在每年十二月十五日前上报甲方审批并严格执行，如有变更应提前一周客户及工程部批准；

物业服务中心应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了

解设备运行状态；

设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立

设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等；

各物业服务中心应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录；

对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，部门应有适量的储备，确保突发故障的及时处理；

设备负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作（对甲方造成影响超过2小时以上），部门负责人需到现场指挥、协调、组织；

工程管理职能部门每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法；

物业服务中心需要编写本部门的《公共设备设施年度检修计划》，并在每年十二月十五日前上报服务中心审批并严格执行，如有变更应提前一周报备；

物业服务中心应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了

解设备运行状态；

v)设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等；

对外购置的设备由设备负责人负责验证，重要设