博泰中心城项目价格策略报告.pptVIP

;商业的定位和业态组合设计直接关系到对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营本钱，以及物业的售价；

我们通过对目标消费市场、同类型业态工程进行调研，对工程进行商业定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。;PART1市场调研;目标消费市场调研;周边人口;城南万村公寓

共27栋，可容纳4000人，预计明年交房

魏玛峰尚

规划约3000户，现已交房1100余户，其中已入住50余户，正在装修500余户。

康泽园：600余户入住率60%，约1200人

城南经济适用房：800户左右，现正交房中。;未来消费潜力预测;客群研究的借鉴和启发;目标消费群体特征分析;第三消费群体：

目标定位 ? 商务性客户

收入状况 ? 年龄在25－60岁

消费力 ? 高于一般客户

消费心理 ? 商务性消费一般以餐饮、娱乐等休闲类活动为主，客

户比较关注该类设施的规模、品牌、环境及人均消费

等因素;客群总结;日常生活配套的商业工程的支持率较高

银行、水果店、超市、洗衣房、餐饮等社区配套类型的邻里商业业态的支持率排在周边到场居民的前列，KTV、咖啡、酒吧等休闲娱乐业态，支持率不高。因此，从现场接待客户情况来看，工程业态设置需慎重控制各业态比例。

当前吸引周边居民消费的主要业态

从周边客群调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内居民主要的消费观念。由于周边区域内居民普遍消费能力偏弱，在消费时也会顾及到实惠。中心城工程在满足区域内居民生活需要的社区配套商业外，其余业态规划应优先设置区域内所缺失的餐饮、商业零售、生活效劳工程，同时适当引进休闲娱乐业态工程，吸引带动更广泛区域的客群消费与区域内的行政、企事业单位的消费。;产品业态定位;业态定位;区域性商业中心特点;结合本案——;区域性商业中心业态分类;区域性商业中心业态组合;区域型商业中心业模式态分布;KTV、中型商超、中型餐饮专题业态市调;KTV市调;C.贝比菲诗酒吧〔丁公路〕

周边业态：格莱普1919酒吧、弘言健康会所、莎曼莉莎美容院、夜色酒吧、深蓝彩妆???装店、小型超市、美容美体、招商银行、宾馆、日本料理、牛排

D.方糖KTV〔广场南路〕

周边业态：中信银行、卡伦比咖啡、运通宾馆、国美电器、中国移动、北京一点味餐厅、麦当劳、大润发、绿滋肴江西特产超市、花卉商业街、苏宁电器

E.乐巢KTV〔天泽园临北京东路〕

周边业态：南昌银行、德尚大药房、中国银行、迪欧咖啡、中国建设银行、便利店、美快直印刷店、皇明太阳能

F.钱柜KTV〔福州路〕

周边业态：0791酒吧、0791饭店、天圆饭店、体育用品店;KTV周边业态总结;中型商超市调;;中型商超周边业态总结;美发、通讯、超市、药店、书店、足浴休闲和餐饮业都必须位于人口密集地，都需要人气推动，它们之间其实没有必然的依附共生关系,但超市旁边必然催生象卤味、珍珠奶茶、烧烤等风味小吃业态。

银行、便利店、早餐夜宵、蛋糕、眼镜、服装、鞋业结合度相对来说比较紧密。;中型餐饮市调;D.家家粗粮〔北京西路与洪都中大道交汇处彭家桥立交旁〕

周边业态：蓝天商务宾馆、一杯春茶行、保珍宾馆、金蝶美发店、华莱士、旺中旺超市、中国银行、绝味鸭脖、创名流鞋业、中国移动、宏远烟酒销售部、好望角休闲中心、康柏洗衣、烟酒超市、百瑞食府、华致酒行、迪欧咖啡店

E.百瑞食府〔洪都北大道彭家桥立交旁〕

周边业态：蓝天商务宾馆、一杯春茶行、保珍宾馆、金蝶美发店、华莱士、旺中旺超市、中国银行、绝味鸭脖、创名流鞋业、中国移动、宏远烟酒销售部、好望角休闲中心、康柏洗衣、烟酒超市、家家粗粮、华致酒行、迪欧咖啡店

F.君来大酒店〔北京西路人民公园旁〕

周边业态：中国银行、亨得利钟表眼镜店、好缘来牛排店、君来平价自选超市、莲塘土鸡总店、烟酒店、荣事达百货、新乐园饭庄、安佳商务宾馆、玉兔饭庄、川味馆、整形美容院、阿二平价超市

G莲塘土鸡总店〔北京西路人民公园旁〕

周边业态：中国银行、亨得利钟表眼镜店、好缘来牛排店、君来平价自选超市、君来大酒店、烟酒店、荣事达百货、新乐园饭庄、安佳商务宾馆、玉兔饭庄、川味馆、整形美容院、阿二平价超市;H.玉兔饭店〔二七北路〕

周边业态：中国银行、亨得利钟表眼镜店、好缘来牛排店、君来平价自选超市、君来大酒店、烟酒店、荣事达百货、新乐园饭庄、安佳商务宾馆、玉兔饭庄、川味馆、整形美容院、阿二平价超市、钢琴店

I.东方红大酒店〔洪都中大道彭家桥立交旁〕

周边业态：欢乐迪KTV、中国招行、健身俱乐部、迪欧咖啡店、中国银