2025年综合类-房地产估价理论与方法-第十一章地价评估和地价分摊历年真题摘选带答案(5卷单选100.docxVIP

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第十一章地价评估和地价分摊历年真题摘选带答案(5卷单选100题合辑)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第十一章地价评估和地价分摊历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】市场比较法中，用于调整待评估宗地与可比案例地差异的核心参数是？

【选项】A.土地面积和用途B.建筑成本和折旧C.土地等级和区域因素D.市场价格和交易时间

【参考答案】C

【详细解析】市场比较法的核心是通过比较多个可比案例地，调整土地等级和区域因素差异。土地等级影响地价基准水平，区域因素（如交通、环境）决定价格浮动幅度，这两项是调整差异的关键参数，而建筑成本和交易时间属于辅助修正项。

【题干2】收益还原法中，计算地价时需将未来净收益按一定折现率还原到评估基准日的公式为？

【选项】A.V=A/(r-g)B.V=A×(1+r)^nC.V=A×(1+r)^{-n}D.V=A×(r-g)^n

【参考答案】A

【详细解析】收益还原法公式为V=A/(r-g)，其中A为未来净收益，r为折现率，g为收益增长率。当净收益恒定且折现率高于增长率时，公式成立；若gr则分母为负数，不符合实际。选项B和C未体现折旧过程，D公式结构错误。

【题干3】地价分摊中，共用道路地价按？

【选项】A.土地面积平摊B.使用价值比例分摊C.权属面积比例分摊D.实际使用期限分配

【参考答案】C

【详细解析】共用道路地价分摊依据权属面积比例，如四宗地共用道路，每宗地分摊比例为其占地面积占四宗总面积的百分比。若按使用价值（如通行频率）分摊，需有明确权属证明，否则默认权属面积原则。

【题干4】权属界线不清的共用设施地价评估应？

【选项】A.按协商结果直接分摊B.按政府必威体育精装版规划文件确定C.由评估机构独立评估后平均分配D.根据各宗地经济收益占比分摊

【参考答案】C

【详细解析】权属不清时需委托评估机构独立测算共用设施总价值，再按各宗地面积或使用价值分配。若协商结果与评估价值差异过大，以评估值为准。选项A缺乏法律效力，B可能过时，D忽略权属公平原则。

【题干5】某宗地采用剩余法计算地价，已知建筑成本80万元，开发完成后土地增值税30万元，土地年租金20万元，土地还原率6%，则地价计算为？

【选项】A.80+30/(6%-0%)B.20/6%-30C.20/6%-80D.30/(6%-0%)-80

【参考答案】C

【详细解析】剩余法公式为地价=总地价-开发成本-增值收益，但需反推总地价。总地价=年租金/还原率=20/6%，增值收益=30万元，开发成本80万元，故地价=20/6%-30-80。选项B未扣除开发成本，D公式结构错误。

【题干6】地价评估中，关于待开发土地的假设条件，哪项错误？

【选项】A.未来开发完成时间不超过5年B.市场环境无重大变化C.土地用途符合规划用途D.开发利润率低于行业平均20%

【参考答案】D

【详细解析】剩余法假设开发利润率应等于或略低于行业平均，若低于20%可能影响开发者信心。选项D错误，因利润率过低会削弱开发可行性。其他选项均为评估必要假设。

【题干7】某宗地评估时，可比案例地交易价500万元，评估对象地价比案例地高15%，区域因素修正系数0.95，交易时间修正系数1.03，则评估值为？

【选项】A.500×(1+15%)×0.95×1.03B.500×(1+15%)×1.03×0.95C.500×0.95×1.03×(1+15%)D.500×1.03×(1+15%)×0.95

【参考答案】B

【详细解析】市场比较法修正顺序应为：交易时间修正（1.03）→区域因素修正（0.95）→价格差异修正（15%）。选项B符合修正逻辑，其他选项顺序错误。

【题干8】关于地价分摊中“先分割后评估”原则，哪项正确？

【选项】A.应先确定各宗地独立价值再分摊B.应先分摊共用设施价值再评估独立价值C.应先评估独立价值再分摊D.应根据共用设施使用情况动态调整分摊比例

【参考答案】C

【详细解析】“先分割后评估”指先确定各宗地独立价值，再按比例分摊共用设施价值。若先分摊会导致独立价值失真，需确保分摊不改变各宗地实际价值。选项D属于“动态分摊”，非标准原则。

【题干9】地价评估中，关于土地还原率的确定，哪项错误？

【选项】A.需参考同类土地近期交易案例B.可直接采用政府发布的基准收益率C.应结合土地用途和区域经济水平D.需考虑土地剩余使用年限

【参考答案】B

【详细解析】政府发布的基准收益率是参考基准，但需结