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中国首席商业地产综合运营商致：广东中天公司东莞南城中天·城市之门项目商业销售建议报告2012年07月11日
PART1项目经济测算预估
按照铺位及人流的对比，本项目商铺的租金范围约50-100元/M2，按上述计算其基准价格在82元/M2；但本项目个别商铺面积较小（约40M2/间），其月租金若在5000元/月以内，则其投资具有较大的价值；本项目15年回收期内的租金均价约为90元/M2，15年内的回报率较为可观，故本项目基本价格建议在16,500元/M2较为合理。商业基准价格制定
分值说明：1、人流量：A、是商业价值是否最大化的首要因素，故比例较高占50%，主要考虑地段、道路、交通、小区主入口等因素；B、街角及小区入口处，属于主干道，商业价值较高；C、超市主力店，人流量固定，加上已具备现楼展示条件，故其商业价值次之;D、小区行人出入口，属小区内商铺，价值较低。2、面积比：A、面积小，其单价可适当提高，但总价低，易于销售；B、面积大，其单价无法提高，由于高总价的原因，故存在较大的销售难度。3、面深比：面宽大，进深小，其商业价值较高；相反则较低，考虑到本项目进深总体较长，故分值占比为10%。4、方正间隔：商铺内方正、规则，其商业价值较高，相反则较低；若内有大型剪力墙及错位间隔，则将会大大降低其价值，故取较高的分值20%。5、餐饮功能：小区型的商铺具备餐饮功能的价值较高，投资自用两相宜，相反则较低。系数分析
PART2销售策略方案一
选择1F两端小面积+2F大面积组合方式销售,1F中间划分为三个大面积、2F中间划分为二个面积铺位,也采用一拖二的方式销售(见下图铺位划分)方案一组合方式
2F1F
1F101102103105104106107108109110111112113114115
2F201202203204205206207
方案一商业价格表
1、定价汇总2、价差汇总(实收价)城市之门商业价格汇总
从上表可知，本项目销售总价在350~550万元占比较大，针对中高端客户的市场有一定的承接力。
PART3销售策略方案二
选择1F两端小面积+2F大面积组合方式销售,1F中间划分为三个大面积、2F中间划分为二个面积铺位,也采用一拖二的方式销售(见下图铺位划分)与方案一不同之处是1F的中间划分方式略有不同.01方案二组合方式02
2F1F
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