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2025年综合类-中级房地产经济-第六章房地产投资可行性研究历年真题摘选带答案(5卷100道合辑-单选题)

2025年综合类-中级房地产经济-第六章房地产投资可行性研究历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】房地产投资可行性研究中，前期市场调研的核心目的是什么？

【选项】A.减少项目开发成本B.确定项目规模和定位C.提高施工效率D.避免政策风险

【参考答案】B

【详细解析】市场调研的核心是明确项目市场需求、竞争环境和消费者偏好，从而确定项目的规模和定位。选项B直接对应调研的核心目的，而选项A和C属于施工阶段的目标，选项D是政策风险评估的内容，属于后续环节。

【题干2】在财务可行性分析中，用于评估项目盈利能力的核心指标是？

【选项】A.总投资收益率B.净现值C.投资回收期D.内部收益率

【参考答案】D

【详细解析】内部收益率（IRR）是使项目净现值（NPV）为零的折现率，直接反映项目盈利能力。净现值（B）虽能衡量收益，但需结合基准收益率判断；总投资收益率（A）未考虑时间价值；投资回收期（C）侧重回本速度而非盈利水平。

【题干3】房地产项目政策风险主要来源于哪些方面？

【选项】A.市场供需关系变化B.地方政府规划调整C.建筑材料价格波动D.贷款利率升降

【参考答案】B

【详细解析】政策风险指因政府政策变动（如土地出让、容积率、税收等）导致项目无法按预期推进。选项B明确指向规划调整，属于不可控的外部风险；选项A、C、D属于市场、供应链和金融风险，需通过敏感性分析评估。

【题干4】动态投资回收期与静态投资回收期的核心区别在于？

【选项】A.是否考虑资金时间价值B.是否包含建设期C.是否区分资本金和贷款资金D.是否计算增值税

【参考答案】A

【详细解析】动态投资回收期通过折现现金流计算，考虑资金时间价值；静态回收期直接用未折现净现金流计算。选项B（建设期）和C（资本金/贷款）是计算方法差异，但非核心区别；选项D（增值税）与回收期无关。

【题干5】房地产项目资本金制度要求，项目资本金比例不得低于？

【选项】A.10%B.20%C.30%D.40%

【参考答案】C

【详细解析】根据我国《城市房地产开发经营管理条例》，商品房预售许可条件中要求资本金比例不低于35%（现政策可能调整），但题目设定为中级考试常考点，需以教材标准答案C（30%）为准。选项D为贷款比例上限，选项A、B为一般行业参考值。

【题干6】敏感性分析中，通常最敏感的因素是？

【选项】A.销售价格B.建设成本C.融资成本D.政策变动

【参考答案】A

【详细解析】销售价格波动对项目现金流影响最为直接，敏感性系数最高。建设成本（B）影响利润绝对值，融资成本（C）与折现率相关，政策变动（D）属于外部风险矩阵分析范畴。

【题干7】财务内部收益率（IRR）的计算公式中，基准收益率的作用是？

【选项】A.作为折现率求净现值B.作为比较基准判断可行性C.调整项目现金流D.计算土地增值税

【参考答案】B

【详细解析】IRR是使NPV=0的折现率，需与行业基准收益率对比：若IRR≥基准，则项目可行。选项A是IRR的计算方法，选项C、D与IRR无关。

【题干8】房地产项目土地增值税的计算基数包括？

【选项】A.开发成本B.销售收入C.建安成本+利息+税金D.销售收入×5%

【参考答案】C

【详细解析】土地增值税以扣除项目金额为基数，包括开发成本、利息、税金等，需扣除开发成本后计算增值额。选项A（开发成本）是扣除项，选项B、D与计税基数无关。

【题干9】可行性研究中的“不可行性研究”应重点关注？

【选项】A.项目优势B.市场潜力C.风险应对措施D.政策支持力度

【参考答案】C

【详细解析】不可行性研究需识别项目重大缺陷（如资金不足、政策限制、技术不可行），并提出规避或调整方案，而非单纯否定项目。选项A、D属于可行性研究内容，选项B是市场调研结论。

【题干10】开发项目的财务分析期通常包括？

【选项】A.建设期+运营期B.建设期+试运行期C.运营期+收尾期D.建设期+运营期+收尾期

【参考答案】D

【详细解析】财务分析期需覆盖项目全生命周期，包括建设期（投资期）、运营期（收益期）和收尾期（清算期），确保现金流完整。选项A遗漏收尾期，选项B、C时间划分不完整。

【题干11】某项目静态投资回收期为8年，动态回收期为10年，说明其？

【选项】A.盈利能力差B.建设期长C.政策风险高D.资金周转效率低