2025年CPA考试《经济法》考点解读第03章物权法律制度.docVIP

第三章物权法律制度（五)

第七单元建设用地使用权

【考点1】登记生效（Ｐ5１）

建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。(案例分析题）

【解释】建设用地使用权有创设取得与移转取得两种方式,分别相应国有土地的一级市场和二级市场。其中,创设取得可采取有偿出让或者免费划拨等方式,移转取得则有转让、互换、出资、赠与等方式。

【考点2】免费划拨(Ｐ5１)

1.使用期限(单项选择题)

以免费划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

2．免费划拨+转让

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应该按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应该由受让方办理土地使用权“出让”手续,并依照国家关于规定缴纳“土地使用权出让金”。

3.免费划拨+抵押

当事人以免费划拨的国有土地使用权设定抵押时,对于拍卖所得，在依法缴纳土地出让金后,抵押权人才享受优先受偿权。

4.免费划拨＋出资

出资人以“免费划拨”的土地使用权出资,公司、其余股东或者公司债权人主张认定该出资人未履行出资义务的,人民法院应该责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续；逾期未办理的,人民法院应该认定出资人未依法全方面履行出资义务。（见第６章)

【考点3】有偿出让(P51)

1．工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应该采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

2.出让最高年限（单项选择题)

(１）居住用地70年;

（2）工业用地5０年;

（３)教育、科技、文化、卫生、体育用地５0年;

(4)商业、旅游、娱乐用地４0年;

（5）综合或者其余用地50年。

【解释1】土地使用者经过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让协议规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

【解释2】住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。(单项选择题)

3.出让+转让

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应该符合以下条件:

（１)按照出让协议约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书；

（２)按照出让协议约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的２5％以上,属于成片开发土地的，形成工业用地或者其余建设用地条件;

（3)转让房地产时房屋已经建成的，还应该持有房屋全部权证书。

【例题1·单项选择题】依照物权法律制度的规定，以下关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，对的的是(）。（原制度）

A.自动续期

Ｂ.建设用地使用权收归国有，不得续期

Ｃ.经县级以上人民政府批准，可以续期

Ｄ．经不动产登记机构批准,可以续期

【答案】Ａ

【例题２·单项选择题】依照物权法律制度的规定,以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权,出让的最高年限是（)。（）

Ａ.50年

Ｂ．６0年

C．３0年

D.70年

【答案】D

【例题3·单项选择题】以下关于以免费划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制度规定的是（）。()

A.最长久限为50年

B.最长久限为７0年

C.最长久限为30年

Ｄ.通常无使用期限的限制

【答案】D

第八单元抵押权

【解释】所谓抵押权,是指为担保债务的履行，债务人或者第三人“不转移”对财产的占有(动产、不动产均可抵押），将该财产抵押給债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。其中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产（抵押物)。

【考点1】抵押协议(Ｐ55）

1．设立抵押权,当事人应该采取“书面形式”订立抵押协议。

【相关链接】当事人应该采取“书面形式”订立质押协议。

2.订立抵押协议时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的全部权“直接”归债权人全部；但该“流押条款”的无效不影响抵押协议其余条款的效力。(案例分析题）

【相关链接】质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人全部，但“流质条款”的无效不影响质押协议其余部分的效力。

【考点２】抵押物(Ｐ5４)（新制度单项选择题、原制度多项选择题)

1.禁止抵押的财产

（1)土地全部权;

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体全部的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;

(3）学校、幼稚园、医院等以公益为目标的事业单位、社会团队的教育设施、医疗卫生设施和其余社会公益设施;

(４)全部权、使用权不明或者有争议的财产;

（5）依法被查封、扣押、监管的财产;

（6)法律、行政法规规定不得抵押的其余财产。

2.房地一体原则

(１）都市房地产

①以建筑物抵押的，该建筑