房地产评估典型案例分析和操作实务.pptVIP

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2025-07-26 发布于湖北
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房地产评估典型案例分析和操作实务.ppt

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2021年10月10日房地产估价典型案例分析和操作实务湖南志成房地产评估

不同类型房地产估价不同类型房地产估价按照房地产用途，可分为如下类型：(1)居住房地产：包括普遍住宅、高档公寓和别墅等。(2)商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。

不同类型房地产估价(3)办公房地产：包括商务办公楼〔专业写字楼〕，行政办公楼等。(4)旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。

不同类型房地产估价(5)餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。(6)娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。(7)工业房地产:包括厂房、仓库等。

不同类型房地产估价(8)农业房地产:包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。(9)特殊用途房地产:包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。(10)综合房地产:是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。

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居住房地产估价20、整幢或数幢商品房在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到适宜的可比实例，采用从个体到整体，即：选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、建筑面积、户型等修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。

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居住房地产估价在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这期间不确定因素很多，是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权证、未来市场及营销如何等均不确定。在建工程难以准确确定形象进度、土建安装设备的实际进度、工程款支付状况、能否实现相应的全部利润，所以评估应预测谨慎，足额考虑后续期间的本钱、费用、利息、利润，准确估价现状本钱。

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商业房地产估价

商业房地产估价16、不同楼层的商业地产价格通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。如根据一般的估价实践，未安装电梯的大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%-80%，三层为底层的40%-60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%-50%，可能相差50%-65%，二层与三层可能相差20%-30%，但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。

商业房地产估价

商业房地产估价18、商业运营型商业房地产商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估，在评估时可基于营业收入、营业费用测算净收益，即净收益为经营收入减去经营本钱、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理问题，目前尚元较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的验判断，一般做法是根据类似可比案例修正估算出租赁收入来确定商业房的净收益。

商业房地产估价19、整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。

商业房地产估价20、整层商业房地产评估一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场