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2025年综合类-房地产开发经营与管理-房地产估价理论与方法-第七章收益法及其运用历年真题摘选带答案(5卷单选一百题)

2025年综合类-房地产开发经营与管理-房地产估价理论与方法-第七章收益法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】收益法的核心理论依据是以下哪种经济规律？

【选项】A.供需关系B.替代原理C.预期收益最大化D.成本均衡

【参考答案】C

【详细解析】收益法基于预期收益最大化原则，通过计算待估物业未来净收益的现值来评估其价值。选项C正确，其他选项为其他估价方法或原理。

【题干2】某商业物业土地剩余使用年限为40年，计划开发周期为2年，则收益年限应取多少？

【选项】A.38年B.40年C.42年D.无法确定

【参考答案】A

【详细解析】收益年限需扣除开发周期，即40年-2年=38年。若开发期间无收益，需从剩余年限中扣除，选项A正确。

【题干3】报酬率调整中，高风险地区通常应如何调整？

【选项】A.降低0.5%-1%B.提高0.5%-1%C.维持不变D.根据市场行情调整

【参考答案】B

【详细解析】高风险地区需提高报酬率以补偿额外风险，调整幅度一般为0.5%-1%，选项B正确。

【题干4】市场比较法与收益法结合使用时，如何验证参数合理性？

【选项】A.直接对比两者结果B.验证报酬率与市场利率差异C.分析持有成本与运营成本D.综合判断区域经济特征

【参考答案】D

【详细解析】需结合区域经济、市场供需等综合判断，而非单一指标对比，选项D正确。

【题干5】某物业年净收益为100万元，报酬率8%，收益年限20年，若报酬率提高至10%，其现值会下降多少？

【选项】A.约23万元B.约18万元C.约15万元D.约30万元

【参考答案】B

【详细解析】按年金现值公式计算，8%现值约1242.4万元，10%现值约1060.7万元，差额约181.7万元，选项B最接近。

【题干6】收益法中“持有成本”通常包括哪些费用？

【选项】A.折旧费B.利息C.税费D.维修费

【参考答案】D

【详细解析】持有成本指为维持物业状态付出的必要费用，维修费属于持有成本，选项D正确。

【题干7】确定收益年限时，若物业用途变更导致剩余年限不足50年，应如何处理？

【选项】A.按法定最高年限计算B.按实际剩余年限计算C.参考周边类似物业D.扣除已使用年限

【参考答案】B

【详细解析】收益年限以实际剩余年限为准，若不足50年则直接采用，选项B正确。

【题干8】某工业用地土地使用年限为50年，已使用15年，若预期持有至土地到期，收益年限应为多少？

【选项】A.35年B.45年C.50年D.无法确定

【参考答案】A

【详细解析】剩余年限50-15=35年，选项A正确。

【题干9】报酬率与市场利率的关系如何影响收益法结果？

【选项】A.报酬率高于利率时现值降低B.报酬率低于利率时现值升高C.两者相等时现值不变D.无必然联系

【参考答案】A

【详细解析】报酬率高于市场利率时，折现率增大导致现值降低，选项A正确。

【题干10】某物业未来5年净收益为递减趋势，之后转为稳定，应如何分段计算？

【选项】A.整体按年金计算B.前5年单独计算后5年按年金计算C.全部按递减公式计算D.仅计算前5年收益

【参考答案】B

【详细解析】需分段计算，递减期单独折现，稳定期按年金计算，选项B正确。

【题干11】收益法中“残值”如何确定？

【选项】A.按重置成本扣除折旧B.按土地剩余年限折算C.参考类似物业残值D.按政府规定标准

【参考答案】A

【详细解析】残值通常为建筑物剩余经济寿命结束时的残余价值，计算公式为残值=重置成本×（1-折旧率）^剩余年限，选项A正确。

【题干12】某物业年净收益波动较大，应如何修正？

【选项】A.取历史平均数B.取预期波动范围中位数C.取最大值D.取最小值

【参考答案】B

【详细解析】波动收益应取合理预期值，中位数更反映长期趋势，选项B正确。

【题干13】收益法中“风险因素”主要指哪些内容？

【选项】A.政策变化B.市场供需C.运营成本D.以上均是

【参考答案】D

【详细解析】风险因素包括政策、市场、运营等多方面，选项D正确。

【题干14】某酒店土地剩余使用年限30年，预计持有10年后出售，收益年限应如何计算？

【选项】A.30年B.20年C.10年D.无法确定

【参考答案】C

【详细解析】若持有至出售，收益年限为持有期间10年，选项C正确。

【题干15】