旅游房地产开发模式大全及实际案例操作（黄山旅游地产）1.pdfVIP

黄山市旅游房地产开发与管理

1旅游房地产的概念、历史和发展

休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着

中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因

素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容

与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将

成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中

不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。

1.1旅游房地产概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实

现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经

营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时

度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假

村、休闲生态度假村等产品模式。

旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游

化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高

自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅

游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机

组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住

宅、各种专题屋村等几种形态。

1.2发展历史

国外旅游房地产的历史

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经

营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区

的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。

70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大

量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取

得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以

后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套

的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大

型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来

自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001

年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004

年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。

今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房

地产市场推向了一个新的高潮。

我国旅游房地产的发展

目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、

深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为

主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌

国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规

划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发

的“快乐无穷大”产权酒店、位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、

中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新

世界集团投资的海南新世界家园等。

1.3旅游房地产发展模式

广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。

从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。

模式一：卖地滚动发展模式

该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资

金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启

动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅

和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃

园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。