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旅游地产初探

引言：

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现旅游功能。

从近几年我国房地产业发展的实际情况看，旅游房地产有着巨大的发展空间。目前，我国北京、上海、

大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目已达近百个，以高尔夫、山地、

滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。从1999年海南的南海传说、

三亚博鳌国家旅游休闲度假区的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在规划、建设，并取

得了较大的市场反响。

除此，由于我国国际地位的不断提高，不仅境外的大型集团纷纷到我国投资，而且境外到我国旅

游的旅游客也在年年递增。据统计，到2005年，到我国旅游的境外人士将达到8500万人次，其中过

夜境外旅游者将有3450万人次；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入将达到5000亿元，出境人

数将达到1636万人次。因旅游假日经济使经济持续增长的行业必将会吸引大量投入，这为旅游房产开

发提供了极好的机遇。更让人关注的是，由于我国城市基础设施的不断完善，特别是高速公路的迅速

发展，北京、上海、广州、深圳等大城市之间公路网系统的形成，为有车族的假日远途旅游创造了极

好条件。据统计，目前，北京已达8个人拥有一辆车，上海12人拥有一辆车，深圳、广州约10人拥

有一辆车，5年之内，这些城市有可能达到5人拥有一辆车，这一迅猛发展势头，无疑对建立在车轮上

的旅游房地产创造了机遇。

旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲

公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名

胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有

这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房产。

旅游地产的概念：

第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的

房产；

第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物

及关联空间；

第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的

地产，如度假村、产权酒店等；

第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。

旅游房地产的发展空间

1．旅游房地产的性质、产品类型及发展历程

一般而言，旅游物业包括以下几类：

1）发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和

多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。

2）体育运动度假村

3）旅游（休闲）培训、会议基地、休闲度假中心

4）时权酒店

5）产权酒店

6）老年公寓

旅游房地产发源于法国地中海沿岸。本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府

要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。60年代，法国阿尔卑

斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游

房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别

墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模。

70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开

发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取

得了巨大成功。1977年美国市场95％以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量

的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理

业、交换业也迅速成熟。1999年全球分时度假物业销售额达到67．2亿美元，540万个家庭参与了分

时度假网络。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA

公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了

89个度假村，拥有5600个单位。

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