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第三讲房地产估价文书写作

;房地产估价文书写作;第一节房地产估价文书概述

;〔一〕估价委托书

估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对象、估价时点等根本领项，以及估价效劳收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项。在这个过程中，估价机构往往要求估价需求方出具估价委托书，因此估价委托书是由估价需求方出具的作为估价的重要依据，放入估价报告的附件中。

〔二〕估价委托合同

估价委托合同是估价机构在承接一项估价业务时，由估价双方即委托估价方和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。估价委托合同的作用表现在：

①建立受法律保护的委托与受托关系；

②明确委托人和估价机构的权力和义务；

③载明估价的有关事项。;〔三〕估价工程来源和接洽情况记录

一个估价机构的估价业务来源可能会有多种渠道，如来源于银行、企业、政府以及个人等，所接触的估价需求方的情况各不相同，因此估价机构往往需要将每项估价工程来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供效劳。

〔四〕估计作业方案

估价机构与估价委托人签订估价委托合同后，估价机构就会拟定估价作业方案，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间及估价人员安排，以保证估价工程能按质、按时完成。;〔五〕估价作业所需要资料清单

完成一项估价业务，必须具有相应的估价资料，否那么就无法完成评估出估价对象的价值，因此估价师在进行估价前，需要针对估价对象状况、估价目的和拟采用的估价方法列出需要的资料清单，以便顺利、准确地评估估价对象的价值。

〔六〕估价对象实地查看记录

估价师在完成任何估价工程时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查看记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。;〔七〕估价报告

估价报告是估价机构出具的关于估价对象的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。

〔八〕估价报告内部审核表

为保证出具的估价报告的质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由业务水平高、经验丰富的估价师对撰写完成尚未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确定估价结果是否客观合理，提出审核意见。为了标准地完成估价报告的内部审核，需要制定估价报告内部审核表，审核人员可以按照审核表逐一对估价报告进行审核，以保证审核标准的一致性、完整性和标准性。;;;〔一〕对词义的要求

1.用词准确

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可

3.用词不可带有较强烈的感情色彩

4.用词简练、标准，不堆砌、不生造

;1.用词准确

这是对词义的根本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。

例如下面这三种表达方式中的用词：“这里有可能成为繁华商业区〞、“预计这里将成为繁华商业区〞和“这里必然会成为繁华商业区〞，用词的强度不同，表达的意思也不同。

又如，同样是对房地产开发企业的销售业绩作出判断，可以在短期内的销售率数据的根底上采用“比较理想〞这几个字，也可根据实际情况选择最能确定表达实际情况的其他用词。但估价报告中不应该用“好得不得了〞等口语化的词句。

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可

表达分寸的词语，比方范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概〞、“可能〞等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。

例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在5000元左右。〞“大约〞这样的词出现在市场分析中是可以的，但在估价结论中是不妥当的。有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额，不妨说：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在4800～5300元之间。〞这样的表述比“大约〞要确定得多，毕竟可以确定价格的变动范围。;3.用词不可带有较强烈的感情色彩

估价报告用词的褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，防止采用过于华美的词藻。

例如有的估价报告这样写：“估价对象所在位置交通特别便捷，路面非常平整宽敞，整日车水马龙，川流不息〞，“该建筑物外立面装修立足于时代要求，在不断创新中选择时尚，融古典主义风格与现实主义风格于一体，将外墙面进行了华美严厉的装饰装修〞，所述事实不能说与形成估价结论无关，但应该改用比较中性的、冷静的、表达性