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从成本到公允价值：金地集团投资性房地产计量模式转变的财务效应剖析

一、引言

1.1研究背景与动因

近年来，我国房地产市场蓬勃发展，投资性房地产在企业资产中的占比日益增加。房地产价格的波动，对企业财务状况和经营成果产生了重大影响。投资性房地产计量模式的选择，成为企业财务管理的关键环节。

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，企业可在成本模式和公允价值模式中选择投资性房地产的后续计量方式。成本模式以历史成本为基础，注重资产实际成本记录，在房地产市场不活跃或公允价值难以获取时广泛应用；公允价值模式则依据资产负债表日的公允价值调整账面价值，能及时反映房地产市场价值变化，增强会计信息相关性与可比性。然而，由于公允价值获取难度大、可靠性受质疑，且易受市场波动影响，企业在选择计量模式时需谨慎权衡。

在房地产市场快速发展的背景下，金地集团作为行业内的知名企业，其投资性房地产规模较大。2013年11月，金地集团通过议案，决定自2013年12月1日起，将投资性房地产后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式，并采用追溯调整法对可比年度财务报表进行核算并重述。此次变更，旨在更准确地反映投资性房地产的市场价值，提升财务信息质量，为投资者和其他利益相关者提供更具决策有用性的信息。

深入研究金地集团变更投资性房地产计量模式的财务效应，具有重要的理论与现实意义。从理论层面看，有助于丰富投资性房地产计量模式选择的研究成果，为会计准则的完善和发展提供实践依据；从现实角度出发，能为其他企业在计量模式决策时提供参考，帮助企业更好地理解不同计量模式对财务状况和经营成果的影响，从而做出更合理的选择。同时，也能为投资者、债权人等利益相关者提供更深入的财务分析视角，助其更准确地评估企业价值和风险。

1.2研究思路与方法

本文以金地集团变更投资性房地产计量模式这一事件为切入点，旨在深入剖析该变更对企业财务效应的影响。研究思路如下：

首先，全面梳理国内外关于投资性房地产计量模式的研究成果，系统阐述投资性房地产的概念、范围以及成本模式和公允价值模式的特点与差异，为后续分析奠定坚实的理论基础。通过对相关文献的综合分析，了解学术界和实务界对投资性房地产计量模式的研究现状，明确已有研究的不足和本文研究的重点方向。

其次，深入介绍金地集团的基本情况，包括企业的发展历程、业务范围、在房地产行业中的地位等，以及其投资性房地产的规模和经营状况。详细阐述金地集团变更投资性房地产计量模式的背景、过程和具体会计处理方法，为后续分析提供具体的案例背景信息。

再者，运用财务分析方法，从多个维度深入分析计量模式变更对金地集团财务效应的影响。在资产负债表方面，分析变更对投资性房地产账面价值、总资产、净资产等项目的影响；在利润表方面，探讨变更对营业收入、营业成本、公允价值变动损益、净利润等项目的影响；在财务指标方面，研究变更对偿债能力指标（如资产负债率、流动比率等）、盈利能力指标（如毛利率、净利率、净资产收益率等）和营运能力指标（如总资产周转率、存货周转率等）的影响。同时，通过对比分析变更前后的财务数据，直观地展示计量模式变更带来的财务效应变化。

然后，深入分析金地集团变更投资性房地产计量模式的动因，包括外部市场环境的变化、会计准则的要求、企业自身战略发展的需要等因素。同时，探讨该变更可能带来的风险，如公允价值确定的主观性风险、市场波动风险、税务风险等，并提出相应的应对措施，如加强内部控制、提高估值技术水平、合理规划税务等。

最后，根据对金地集团的案例分析，总结投资性房地产计量模式变更对企业财务效应的影响规律，为其他企业在选择投资性房地产计量模式时提供参考建议。同时，从会计准则制定者和监管者的角度，提出完善投资性房地产计量相关准则和加强监管的建议，以促进企业财务信息的真实性和可靠性，维护市场秩序。

在研究方法上，本文主要采用了以下两种方法：

文献研究法：广泛查阅国内外关于投资性房地产计量模式的相关文献，包括学术期刊论文、学位论文、研究报告、会计准则等，全面了解投资性房地产计量模式的理论研究成果和实践应用情况。通过对文献的梳理和分析，总结已有研究的观点和方法，为本文的研究提供理论支持和研究思路。

案例分析法：选取金地集团作为具体案例，深入研究其变更投资性房地产计量模式的背景、过程和财务效应。通过收集和整理金地集团的财务报表数据、公告文件等资料，运用财务分析方法对其财务数据进行深入分析，揭示计量模式变更对企业财务状况和经营成果的影响。同时，结合企业的实际情况，分析变更的动因和可能带来的风险，并提出相应的建议。通过案例分析，使研究更具针对性和现实指导意义。

1.3研究创新点

在研究视角上，本文聚焦于金地集团这一特定案例，深入剖析其投资性房地产计量模式变更的财务效应。与以往多以