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平均折旧年限×12×参与测算的物业面积12月×S×5固定资产折旧费P7=固定资产总额即P7=∑Fi固定资产平均折旧年限一般为5年。对于公寓、别墅区,一般只对配套的水电设施投保;对于写字楼、商厦、酒店等,则必须投购大厦财产险,包括土建、装修和设备(如酒店的中央空调等)。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店,还要投购公共责任险(如电梯责任保险)。P8=∑(Mi×Xi)/参与测算的物业面积(i=1,……,n)式中:P8——保险费支出额;Mi——投保的第I种保险种类;Xi——第I种保险种类的保险费率。(八)保险费测算2018工资津贴等费(F1)012019设备、零部件和材料购置(F2)022020机械使用费(F3)032021水、电、气费(F4)042022管理费(F5)05(九)专项维修资金12月×S(元/月·平方米)即:P9=∑Fi12月×参与测算的物业面积(元/月·平方米)CBA公共维修基金P9=∑Fi三、成本估测算结果汇总P=∑Fi/S式中:P——某项物业管理成本,单位为元/月·平方米;Fi——各分项费用;i——费用项数,i=1,……,n∑——所有费用项目算术和;S——参加测算的物业总建筑面积。案例:某项目可收费总建筑面积10万平方米,经测算该项目全年各项费用如下(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元(3)清洁卫生费15万元(4)绿化养护费10万元(5)公共秩序维护费10万元(6)办公费5万元(7)固定资产折旧2万元(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元(9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用6万元合计:120万元A若采用酬金制方式,且约定物业管理酬金比例为10%,则该项目单位物业服务费标准为:B120万元x(1+10%)÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月C若采用包干制方式,如该项目法定税费和利润约12万元,则该项目单位物业服务费标准为:D(120万元+12万元)÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月在物业服务费测算完毕后,可编制物业服务费核算表,以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时,在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。1、对目标成本本身的控制;2、对目标成本完成的控制和过程的监督;3、在过程控制的基础上,着眼于未来,为今后成本的降低指明方向。一、成本控制的含义与分类第三节成本控制(一)成本控制的含义(二)成本的分类(1)事先控制:是“设计”阶段的控制,又称事前控制,实在开始新的物业管理服务之前,即在成本发生之前,事先确定成本控制标准,如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等,对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限,作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据,并建立健全成本管理制度,已达到防患于未然的目的。1、按控制的时间特征分类01物业管理企业的经营管理费用:是指物业管理企业02行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理03费用,为筹措经营管理资金所发生的财务费用。04综上所述:物业管理企业的成本,就是指企业在从事物05业管理活动中,为物业产权人、使用人所提供维修、管理和06服务等过程中发生的各项支出。合法性原则。计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。0201(一)物业服务费测算编制的原则二、物业服务费的测算编制相关性原则。计入物业服务定价成本的费用,需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。权责发生制原则。本期成本应负担的费用,不论款项是否支付,均应计入本期成本;不属于本期成本应负担的费
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