物业管理的成本管理.pptVIP

平均折旧年限×１２×参与测算的物业面积１２月×Ｓ×５固定资产折旧费Ｐ７＝固定资产总额即Ｐ７＝∑Ｆi固定资产平均折旧年限一般为５年。对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。Ｐ８＝∑（Ｍi×Ｘi）／参与测算的物业面积（i＝１，……，n）式中：Ｐ８——保险费支出额；Ｍi——投保的第I种保险种类；Ｘi——第I种保险种类的保险费率。（八）保险费测算2018工资津贴等费（F1）012019设备、零部件和材料购置(F2)022020机械使用费(F3)032021水、电、气费(F4)042022管理费(F5)05（九）专项维修资金１２月×Ｓ（元／月·平方米）即：Ｐ９＝∑Ｆi１２月×参与测算的物业面积（元／月·平方米）CBA公共维修基金Ｐ９＝∑Ｆi三、成本估测算结果汇总P=∑Ｆi/S式中：P——某项物业管理成本，单位为元/月·平方米；Fi——各分项费用；i——费用项数，i=1，……，n∑——所有费用项目算术和；S——参加测算的物业总建筑面积。案例：某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目全年各项费用如下（1）各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元（3）清洁卫生费15万元（4）绿化养护费10万元（5）公共秩序维护费10万元（6）办公费5万元（7）固定资产折旧2万元（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元（9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用6万元合计：120万元A若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：B120万元x（1+10%）÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月C若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：D（120万元+12万元）÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。1、对目标成本本身的控制；2、对目标成本完成的控制和过程的监督；3、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。一、成本控制的含义与分类第三节成本控制（一）成本控制的含义（二）成本的分类（1）事先控制：是“设计”阶段的控制，又称事前控制，实在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，已达到防患于未然的目的。1、按控制的时间特征分类01物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业02行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理03费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。04综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物05业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和06服务等过程中发生的各项支出。合法性原则。计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。0201（一）物业服务费测算编制的原则二、物业服务费的测算编制相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费