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南京市鼓楼区市场调研报告

南京主城区房地产市场发展与趋势

南京的主城区楼盘由于市场供应量少，目前价位并未下跌，有的还在上涨，不过，开发商已经

开始控制供应体量和推出节奏。像3月23日的黑龙江路一楼盘，当天只推出80套房，只占总盘的

1/5。据我们分析，2005年南京主城楼盘的上市量可能只有80万平方米左右，只占全年供应的1/10，

可以预见的是，主城区住宅价格很难下跌，但销售速度不会太快。

市场房源数量虽然放大，但成交量却未同步上涨。南京市房产局产权市场处曾新骏助理说，目

前二手房明显供大于求，从房产局每月月末举办的二手房交易会来看，看房的多，买的人少。当初

用作投资的次新房和新空房上市量很大；“相当部分投资者已明白了楼市不是一个可无限炒作的市

场，特别是二手房市场的交易双方都为个人，资金链和心理状况都不比开发商强，新政的冲击也就

比较大。南京房价上涨的市场因素仍然远远多过中央政府控制导致的下跌可能。

“城东南铁路外延、机场拆迁，江宁、仙林板块迎来春天；过江隧道、三桥四桥确定，进一步

提升房价上涨空间……”“况且股市跌至谷底，其他投资渠道也不畅，楼市仍将被投资者看好”，

“考虑到土地增值、货币升值等因素，房价上涨若低于7%就相当于贬值，因此未来两年南京房价将

稳中有升，预计涨幅10%12%”。

南京市房地产市场价格与分析：

南京市城中板块商品住宅因其特殊的区位优势和土地的稀缺性，今年以来的累计成交均价已经超

过了7000元／平方米。我们分析认为，该板块住宅均价年内还会有一定的上涨空间。

南京市城中均价2005年3月份比1月份上涨771元根据网上房地产显示的统计数据，2005年元

月1日到3月份上旬，全市商品住宅的可售套数共有不足2．1万套，成交套数有2700多套；全市商

品住它当年累计均价每平方米5303元。比1月份的每平方米5145元仅上涨158元。

从板块的情况看，2005年3月累计均价最高的城中板块为每平方米7193元。比全市均价高出1890

元。城中板块的这个均价，比今年1月份的每平方米6422元，上涨了771元。也就是说，城中板块的

房价仅仅在1个多月的时间内，涨幅就达到了12％。

南京市其它各板块2005年一季度以来累计每平方米的成交均价：城东5935元、城南4855元、城

北4993元、河西6007元、江宁3515元、浦口2769元、六合3435元。与2005年年前相比，这几个

板块的房价均有小幅上扬。

[分析]城中板块的商品住它价格涨幅最大，但交量却不是十分理想。根据资料中显示：城中板

块的可售套数还有3825套，现成交套数为457套。

南京市土地市场概况和分析

在从南京市的土地市场情况看，城中板块近来出让的土地，将来建成的房子上市，价格都会在每

平方米1万元上下。例：正在挂牌之中的同仁街附近薛家巷的一块地，按照其5500万元的起价来算，仅土地价格

每平方米就在7000元以上了，这其中的前期拆迁费用还要由开发商承担。2004年主城区明城墙以内的经营性用

地出让量仅占到全市当年土地出让量的2％，2005年可供的土地又十分有限。供地量大幅减少，土地

成本又上去了，房价自然也会跟着涨。

尽管房产部门人士预计2005年南京市房价不会超过去年11．5％的涨幅，但在2005年3月份，城

中板块房价涨幅可能会达到15％，均价将会达到8000元／平方米。在以新街口、山西路等地形成的

主城商业圈向外辐射的3公里内，10年以下房龄的房子售价不会低于6000元／平方米，10年以上房

龄的房子售价不会低于4000元／平方米。

[分析]根据我们的调查分析我们有理由认为，目前城中地块价格还没有达到最大化。今年城中板块

的楼盘上市量又不大，因此，房价还会有1000元到