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房地产项目住宅外墙整治初探

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伍少和

摘要：随着近十年来，我国房地产市场产业高速发展，住宅工程质量问题日益突出，特别是房地产项目的住宅外墙问题，这不仅关系到国家社会经济和房地产市场的持续健康发展，而且直接关系到广大人民群众的切身利益。但目前住宅工程外墙渗漏还较普遍，雨水通过外墙缝隙渗入墙内，致使内墙装饰面层产生霉变，甚至造成粉刷层起壳、脱落，影响使用效果，严重的还会引起电线短路，造成意外事故，给用户带来一定的经济损失并引起纠纷，因此必须分析研究，采取有效措施加以解决。

关键词：房地产项目住宅外墙整治工程实录

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：

小区外墙整治工程项目分为：别墅区、洋房区、会所区三大部分，各个区的建筑外墙整治各有不同，施工方法、难度也不尽相同。现以工程质量问题的产生原因、施工过程及整治措施、工程施工难度等展开说明，以供同行参考与探讨。

1别墅区

别墅区出现工程质量问题是各部位出现不同情度的渗漏现象，主要部位为：窗框周边。其它部位如：外墙面、地下室底板、屋顶女儿墙、光棚顶、地下室采光井、地下室穿墙水管、墙角、室内烟道、干挂石材顶部、阳台、卫生间等部位也有不同情度的渗漏现象。

1.1原因分析：

（1）窗框周边打胶不密实，发泡剂填塞不饱满，造成雨水沿窗框周边渗漏；

（2）窗框在风压、结构沉降等影响下，造成窗框周边密封失效；

（3）原有的密封材料与混凝土基层或铝材的粘接性能不够，造成搭接脱开。

1.2施工过程及整治措施：

（1）准备施工的机具设备，安装施工所需要的脚手架；

（2）剔除窗框下部平面的瓷砖，掏出窗框与墙体中的填充材料；

（3）在窗框与墙体之间使用防水砂浆或堵漏宝进行封堵；

（4）在窗框下部平面涂刷一道防水灰浆；

（5）再在防水灰浆层上面涂刷一道聚合物水泥防水涂料；

（6）剔除窗框上部的一块瓷砖及水泥砂浆层；

（7）在窗框上部涂刷一道一道防水灰浆；

（8）再在防水灰浆层上面涂刷一道聚合物水泥防水涂料；

（9）剔除原窗户四周密封胶，重新嵌填硅硐耐候密封胶；

（10）窗框上部做滴水线；

（11）瓷砖墙面再涂刷外墙涂料2遍；

（12）进行48小时淋水试水，完工验收，拆除脚手架；

1.3工程施工难度：

经统计，窗框周边部位渗漏点数占了总点数一半有多，而大多数窗框周边部位渗漏点的施工首先需要搭设外脚手架，脚手架高则10多米，低则2、3米，有些外墙不能搭设脚手架，而改用吊篮或滑板工具，还要进行打凿等施工操作，这使施工造成了一定的难度。部分外墙施工不便的窗框，必须在室内搭设脚手架才能进行施工。

2洋房区

洋房区主要工程质量问题：外墙涂漆部位出现开裂、空鼓现象，外墙砖部位出现空鼓、松动、脱落，勾缝处反碱流泪等现象。由于外墙质量问题，导致住户室内出现渗漏现象，出现渗漏现象的主要渗漏部位可分为：外墙面、窗框周边、空调管冷凝水夹墙位置。

2.1原因分析：

（1）外墙面部位出现开裂、空鼓现象可能有以下几个原因：

批荡砂浆选用的材料不合格；

批荡砂浆未按设计规范要求的配合比进行搅拌，导致砂浆强度不足；

原施工单位在施工过程中为赶工期砂浆搅拌不均匀或添加速凝剂等，导致砂浆质量不合格；

原施工单位在批荡施工前外墙面未满挂防裂钢网，且挂网规格不符合批荡层的抗裂要求，导致外墙面部位出现开裂、空鼓现象；

剪力墙与填充墙交缝处在批荡前未进行填充墙裂缝修复工序，未按设计要求做防裂处理，导致这部位开裂、空鼓较严重；

（2）外墙砖部位出现空鼓、松动、脱落、勾缝处反碱流泪现象可能有以下几个原因：

批荡面层不平整，有坑坑洼洼，粘结胶泥不饱满，有空洞，容易出现空鼓现象；

原施工单位为赶工期，批荡层未干透就开始贴砖，墙体内水气在温度变化时热胀冷缩，容易出现空鼓现象，导致砖松动脱落；

勾缝处塞缝不饱满，有孔洞，在长期的日晒雨淋中，雨水积在孔洞内，发生化学反应，从孔洞内流出来，出现反碱流泪现象。

（3）造成外墙面部位出现渗漏现象的原因有如下几点：

原外墙面未进行防水处理，不能抵抗裂缝的产生；

外墙贴面砖的墙面勾缝不严密，雨水沿面砖缝隙渗漏;

外墙墙体出现裂缝，雨水沿裂纹渗入室内。

2.2施工过程及整治措施：

由于外墙面出现质量问题，必须将出现开裂、空鼓等质量问题部分的墙面铲除，重新批荡、贴砖，并在批荡、贴砖过程中注意做好墙体和窗边的防水处理。具体步骤如下：

（1）铲除原批荡层。要求将原有批荡层全部铲除；

（2）外墙面用防水材料做防水处理，着重在剪力墙和填充墙接缝处及窗框周边做防水处理；

（3）外墙面满挂钢网，以保证批荡砂浆的抗拉强度，防止批荡层开裂；

（4）用干混砂浆在外墙面上批一层2～5厘米的批荡层，批荡砂浆具有一定的防水效果，要求在批荡过程中，窗边塞缝饱满，批荡层面平整；

（5）在批荡层上贴砖，贴砖所使用的益胶泥具有很好