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物业服务集团承接查验管理办法

1目的

为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据建房[2010]165号《物业承接查验办法》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，制定本办法。

2适用范围

本办法适用于LC物业服务集团有限公司（以下简称集团）所辖各物业服务中心。

3职责

3.1各物业服务中心及一级单位为本项目承接查验的具体执行部门。

3.2集团行政管理中心、财务管理中心、运营管理中心、企业发展中心等相关部门、集团交付工作领导小组负责为各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验提供专业支持。

3.2.1行政管理中心综合管理部负责指导项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验协议备案及综管指导工作。

3.2.2行政管理中心本体建设部负责为项目物业共用部位、共用设施设备承接查验提供人员配置。

3.2.3运营管理中心质量管理部负责项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验协议评审的流程把控工作。

3.2.4运营管理中心工程技术部负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验的具体交接、查验工作。

3.2.5财务管理中心负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验费用测算审核工作。

3.2.6企业发展中心负责项目《前期物业服务合同》评审时对物业共用部位、共用设施设备承接查验内容进行评审把控工作。

3.3集团总经理负责各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验协议的审批。

4工作程序

4.1定义

物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

4.2原则

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

4.3承接查验的前提条件

建设单位在与物业服务企业实施物业承接查验，必须具备以下条件：

a）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

b）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

c）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

d）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

e）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

f）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

g）法律、法规规定的其他条件。

4.4合同、协议等对承接查验约定要求

4.4.1前期工作要求

项目需在《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等文件的洽谈、评审过程中，要求项目建设单位完成以下文件内容约定：

a）按照其与物业买受人签订的物业买卖合同，明确约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；

b）在临时管理规约中，约定全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项；

c）在前期物业服务合同中，明确约定物业承接查验的内容。

4.4.2承接查验补充协议要求

如前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业另行签订补充协议，对物业承接查验内容进行明确。

4.4.3时间要求

项目必须与建设单位在物业交付使用30日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

4.5物业承接查验具体工作程序

承接查验分为两个阶段：第一阶段为隐蔽工程查验，时间为前期介入查验；第二阶段为成品承接查验。

4.5.1承接查验流程

确定物业承接查验方案\计划

确定物业承接查验方案\计划

移交项目相关图纸资料

查验物业现场共用部位、共用设施设备

确认、解决现场查验问题

签订物业承接查验协议

办理物业交接手续

备案

物业承接查验资料保管、移交

4.5.2确定物业承接查验方案、制定计划

4.5.2.1承接查验方案

a）项目在物业交付使用前三个月，编制《××××项目物业承接查验方案》，形成书面方案报告，在方案内明确时间节点安排、项目查验范围、查验方法、查验人员安排、查验结论记录、查验结论反馈等内容。《××××项目物业承接查验方案》经本单位负责人、分管领导同意后报集团交付工作领导小组备案；

b）必要时由集团交付工作领导小组组织集团相关职能部门对《××××项目物业承接查验方案》进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，交付工作领导小组汇总意见后反馈至项目。

4.5.2.2承接查验计划

按园区《前期物业服务合同》派驻的前期介入组应向建设单位索取工程进度计划，依据工程进度计划编写第一阶段（隐蔽工程）查验