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房地产开发的主要程序

房地产开发主要程序分为：

1.投资机会选择与决策分析阶段

2.前期工作阶段

3.开发项目的建设实施阶段

4.房屋租售和物业管理阶段

(一)投资机会选择与决策分析阶段

1.投资机会选择：

(1).投资机会寻找

(2).投资机会筛选

2.项目可行性研究：

(1).市场分析

(2).项目财务评价

(二).前期工作阶段

1.开发项目立项

根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应纳入

固定资产投资计划，应根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求，

经计划管理部门批准立项。立项时要提交可行性研究报告和项目建议

书。

2.申请《建设用地规划许可证》

根据《城乡规划法》规定，房地产开发项目确立后，开放商持项目获

批准的立项文件、申请用地函、房地产开发资质证书、工程情况简要

说明和地址要求、建设项目拟规划设计方案图、开发项目意向位置地

形图等资料向城市规划主管部门申请定点，由城市规划管理部门核发

《建设用地规划许可证》

3.申领土地使用证

城市规划主管部门对土地的管理只是土地的利用方式管理，土地的使

用权管理则由土地管理部门负责，开发企业购置土地应向土地管理部

门提出申请。

房地产开发用地的土地使用权出让或者划拨前，城市规划行政主管部

门和房地产开发主管部门应对房地产开发项目的性质、规模和开发期

限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施

建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等提出要求，并出具书

面意见，其内容作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

已获得土地使用权的开发项目，开发商持立项申请书，土地使用权证，

开发企业资质证书等资料向计划管理部门提出立项申请。

4.领取《房地产开发项目手册》

开发企业应在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文

件后，房地产开发企业持国有土地使用权证书、用地规划许可证等审

批手续原件到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手

册》。使房地产开发主管部门

及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，实施对开发项目的跟踪

管理。

5.拆迁安置

开发企业取得开发用地后，如果场地未达到“三通一平”条件，就要

对该场地上现有的建筑物和构筑物进行拆除，对现有的住户进行安置，

以便进行项目的规划、勘察、设计和施工。

6.筹集开发资金（略）

7.项目的规划设计与报建

项目报建是在原规划设计方案的基础上，由开发企业委托建设设计单

位提出各单位建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用

地规范内的道路和各类工程管线做出更深入的设计，使其达到施工的

要求。用于报建的建筑设计方案经城市规划管理部门和消防处，抗震

办，人防部门，环卫部门，供水供电管理部门审查通过后，可进一步

编制项目的施工图和技术文件，再报城市规划管理部门及其有关管理

部门审批。

开发商持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件，工程施

工图，工程档案保证金证明及其主管部门审查意见和要求取得的有关

协议等向城市规划管理部门申请，获得《建设工程规划许可证》。

开发企业取得了城市规划管理部门颁发的《城市工程规划许

可证》，便可办理开工手续，至此，房地产开发项目进入建设实施阶

段。

8.市政设施接驳的谈判和协议（略）。

（三）、开发项目的建设实施阶段

1.施工招标选择施工企业

一般采用招投标方式选择施工企业，即通过公开招标或邀请招标的方

式，通过报价竞争，从中选择最为合适的施工企业按工程承包合同承

建工程项目

2.申请办理《建筑工程施工许可证》

开发商按照规定委托监理并确定建筑施工企业后，持工程施

工图纸，保证工程质虽和安全的具体措施、其他行政主管部

门审查意见和要求取得的有关协议等向城市建设行政主管

部门提出申请，获得《建筑工程施工许可证》。

3.开发项目工程管理与条例

开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组

织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术

活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格

监督、控制和管理。

建设工程项目要实行监理制。

4.项目的竣工验收

项目验收分为预验收和综合验收。预验收是指开发商和监理部门的验

收。综合验收是在预验收的标准上，经开发商申请,由政府的建筑质

虽监督部门组织的竣工验收

对于某些规模大的开