第六章.房地产产权管理.pptVIP

2、房地产面积测算的一般规定建筑面积使用面积＋墙体面积＋公摊面积房屋使用面积房屋产权面积公摊面积常用面积指标**指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。建筑面积指房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。使用面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。产权面积**①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊；计算一半面积的范围②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的；③未封闭的阳台、挑廊；④无顶盖的室外楼梯；⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。**①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m地下室和半地下室等。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊。④房屋的顶面、挑台、顶面上的花园、泳池。⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。不计算面积的范围**⑥骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。⑨独立烟囱、亭、罐、池、地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。不计算面积的范围**应该分摊的共有建筑面积：①作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房以及为整栋服务的公共用房和管理用房等；②单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙水平投影面积的一般不应分摊的共有建筑面积：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；③为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。公摊面积的划分**合同约定面积与产权登记面积出现误差的处理面积误差比绝对值在3％以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3％时，买受人企业有权退房。买受人退房：开发商在买受人提出退房30日内将已付房价款退还，并支付已付房价款的利息。买受人不退房：①产权面积合同约定面积，3％以内的补足，超出的由开发企业承担，产权归买受人；②产权面积合同约定面积，3％以内的开发企业返还买受人，超出的双倍返还。**例如：某房产单价4000元/平方米，一次性付款。合同约定面积83平方米，产权登记面积80平方米。1、退房：开发商退还4000×83=33.2万元，并赔偿已付房款的利息。2、不退房：开发商返还：83×3%×4000=9960元83×0.6%×4000×2=3984元9960+3984=13944元**01-10-12**01-10-12**01-10-12**01-10-12**01-10-12**01-10-12**?CopyrightsbyByMaosongMao,2008AllrightsreservedHuaQiaoUniversity土木学院毛茂松第六章房地产产权管理*主要内容第1节.房地产产权及其类型第4节.房地产产籍管理第3节.房地产产权登记第2节.房地产产权取得方式第5节.房地产产权面积**第1节.房地产产权及其类型房地产产权是财产权在房地产中的具体化，亦即存在于土地和房屋中的，以其所有权为核心的一系列排他性权利集合体的“权利集”。现代建筑物区分所有权！**房地产所有权是由国家法律规定的。依照有关法律的规定，我国实行社会主义土地公有制，土地属国家所有和集体所有：房屋作为财产，可以依法分别属于国家所有、集体所有和个人所有。依照《民法》和《土地管理法》的有关规定，集体所有土地还可以分别属于村农民集体所有、乡(镇)农民集体所有和村内两个以上农业集体经济组织所有。房地产所有权的内容是指其所有权法律关系中权利主体所享有的权利和义务。就权利而言．具体体现为房地产所有人在法律规定的范围内，对其土地或房屋享有的占有、使用、收益和处分的权能；(1)占有权是指产权主体对土地或房屋的实际的掌握和控制。占有权通常由所有人行使，但也可以根据所有人的意志和利益分离出去，由非所有人享有。所有人占有是指在事实上掌握和控制属于自己所有的土地和房屋，是房地产所有权的一个权能，即占有