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无发票业务处理

主讲老师：齐爽

晚8:00-10:00

税收风险管理新形势：

在中国“以票控税”的税收治理环境下，发票除了是企业

日常做账，缴税的重要凭证外，更是国家控制企业税收的

重要手段。随着“营改增”在全国范围内的开展和深入，

国家同步加强了对发票违规使用的处罚力度，国家税务总

局一直要求各地税务机关在日常检查中，要做到“查账必

查票”、“查案必查票”、“查税必查票”。

业务无法取得发票或者业务中无法取出发票怎么处理？

发票是指一切单位和个人在购销商品、提供劳务

或接受劳务、服务以及从事其他经营活动，所提供给

对方的收付款的书面证明，是财务收支的法定凭证，

是会计核算的原始依据，也是审计机关、税务机关执

法检查的重要依据。

临时工工资的处理和管控技巧

工资表的处理，劳务派遣的处理

促销费，抽奖等

个人赔偿补偿

食堂购买的蔬菜

私车公用

企业支付违约金等

经营租赁方式，租赁物由出租企业依会计准则按期计提折旧

费用，承租企业只需将租金作为经营费用处理。

被没收的押金或违约金，作为价外费用视同租金处理。

经营租赁可以开具增值税专用发票，不需要区分本金与租

金。

房租的业务处理和管控技巧

房屋租赁方式不同：

租赁个人房屋的业务处理：需要代开发票，发票

代开税点如何计算

1.个人出租房产，到哪代开发票？

个人出租房产业务暂由地税部门代开增值税发票

，并代征增值税，纳税人可到地税纳税大厅申

请。

2.个人出租房产，涉及哪些税？分别如何计算？

个人出租房产涉及增值税、城建税、教育费附

加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花

税和个人所得税

房租的业务处理和管控技巧

（一）增值税分两种情形：

1、出租住房：

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

2、出租非住房：

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

至2017年12月31日，月销售额不超过3万元（含本数）的增

值税小规模纳税人，免征增值税。

（二）城建税（市区）、教育费附加、地方教育附加分别按

照缴纳增值税额的7%、3%和2%计算缴纳。

（三）房产税分两种情形：个人出租非住房，按租金收入的

12%计算缴纳；个人出租住房，不区分用途，按4％的税率

征收房产税。

（四）土地使用税分两种情形：个人出租非住房，按实际占

用土地面积，依照规定的税额（市区一等土地12元/㎡，二

等土地10元/㎡，三等土地8元/㎡，四等土地6元/㎡）计算

缴纳；个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

房租的业务处理和管控技巧

（五）印花税分两种情形：个人出租非住房，按合同金

额的千分之一计算缴纳；个人出租住房，免征印花税。

（六）个人所得税：每次收入不超过4000元的，定额减

除费用800元；4000元以上的，定率减除20%的费用，

其余额为应纳税所得额。纳税人在出租房产过程中缴纳

的税金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财

产租赁收入中扣除。此外，还准予扣除能提供有效、准

确凭证，证明由纳税人负担的该出租房产实际开支的修

缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在

下一次继续扣除，直到扣完为止。

个人出租非住房，按应纳税所得额乘以20%税率计算缴

纳；个人出租住房，减按应纳税所得额乘以10％的税率

征收个人所得税。

房租的业务处理和管控技巧

3.个人出租房产代开发票

需提供哪些资料？

1、代开发票申请表；

2、经办人身份证明原件及复印件；

3、合同和协议原件及复印件或付款方有效证明（

超过税务机关规定限额以上的提供）4、房屋产权

证明的原件及复印件（无房产证应提供购房合同

或居委会等书面证明说明房屋用途）。

房租的业务处理和管控技巧

2、租赁企业房屋的业务处理

房地产公司自营出租

假设每年对外租金100万元（含税），由房地产企业自行对外出

租，则涉税分析如下：

1.增值税100/1.09*9%=8.2568万元

2.增值税附加：8.2568*12%=0.9908万元

3.房产税：100/1.09*12%=11.009万元

4.印花税：100*0.1%=0.1万元

4.企业所得税：（100/1.09-0.9908-11.009-0.1）*25%

=19.9108万元

5．净现金流：100-8.2568-0.9908-11.009-0.1-19.9108

=59.7326万元

房租的业务处理和管控技巧

2、租赁企业房屋的业务处理