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广西S公司房地产项目置业投资评价案例 目录 TOC \o 1-2 \h \u 29534 广西S公司房地产项目置业投资分析 1 25482 一、公司概况 1 1825 二、S房地产企业融资方式分析 1 31674 三、广西S公司房地产项目置业投资评价 3 3266 （一）存在的问题 3 9822 （二）优化措施 3 一、公司概况 广西S置业有限公司是2006年11月10日在南宁成立的房地产企业。黎卫是公司的法定代表人，S置业的注册资本为1亿元人民币。详细地址位于广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路16号S国际F座4楼。到周边城市不仅交通便利，地理上的优势也非常明显。该公司主要从事房地产开发及其他相关产品和服务，属于租赁和企业服务行业，并且主要从事房地产开发。自成立以来，公司实力不断增强，已开发项目的数量从一个增加到六个：S国际，S逸墅，S郦城，S星城，S星世界和S大公馆。公司在东葛路扩建等方面仍有大量土地待开发，发展前景十分广阔。S房地产的大部分重点项目都位于南宁，在广西的不同地区缓慢地移动和发展。公司秉承“求真务实，努力拼搏，担当责任”的企业精神，一起营造诚信，双赢，创新的经营理念。它采用的是全新的管理模式，相对发展比较好的技术，周到的服务和卓越的品质作为生存的基础。而且始终坚持客户就是上帝，一心一意的为客户提供良好的服务。 S投资置业房地产有限公司已在金浦路16号（民歌广场西侧）成功开发建设了一块土地。项目名称为“S国际”，正在建造1栋31层（6个塔楼）的建筑物。总面积达140,000平方米，是一个集商务公寓，普通住宅楼，业务支持服务和房地产管理于一体的大型建筑群。 二、S房地产企业融资方式分析 S房地产企业初始投资的资本是一亿元人民币。财务特征主要体现在现金流量的高操作风险和高负值上。根据S置业财务报表显示，随着企业经营业务的展开，现金流量不断地增长，大型酒店、居民住宅和一些园区项目建设支出在大幅增加。现金流呈现负数状态，现金流的不稳定性也表明企业需要持续的现金流来维持后续的经营。与此同时，风险存在于S置业业务的实施过程中，项目的开发一般都会存在一定的风险，可能会导致初始投入无法收回，经营风险也有可能提高；非财务特征主要包括企业的资质、信用等级以及土地储备能力弱等。由于S房地产企业在初创期处于信用等级偏低、资金风险较大等境况，他们可以选择权益类融资工具来风险相抵。2008年，S房地产企业通过增加实收资本、内部的盈余公积转增资本等方式，使S置业的注册资本得到增加和扩大，注册资本达5亿元，让公司在以后的发展中获得资金保障。 表1 S置业近5年融资额数据统计（亿元） 年份/方式 银行贷款 债券融资 销售回款 其他融资 2016 3.63 1.12 0.59 0.45 2017 4.32 1.29 0.65 0.62 2018 5.02 2.13 0.73 0.84 2019 6.90 2.93 1.26 1.08 2020 8.05 3.41 1.31 1.59 总计 27.92 10.88 4.54 4.58 占比 59% 23% 10% 10% 图1 S置业融资方式比重 根据上表，2016-2020年，S置业通过银行贷款，债券融资，其他融资、销售回款等方式筹集资金47.92亿元，其中银行贷款27.92万元，占59%。债券融资总额为10.88亿元，占比23%。销售回款为4.54亿元，占比10%。其他融资4.58亿元，占10%。因此，银行贷款在S房地产公司整个融资过程中所占比例最大，为59%，占总融资额的五分之三以上。就S公司的融资现状来说，造成S房产公司融资过度依赖银行贷款，是因为该渠道融资效率高，规模相对较大，使用期限也较长。对于银行贷款高度依赖，使融资渠道单一。首先，过于单一的融资方式很容易导致过度依赖，不利于规避S房地产公司的风险。其次，这个依赖的融资渠道一旦受到了政策影响，房地产项目需要大量的资金才能维持项目的开发，公司就有可能去采用一些利率比较高的融资方式，这样可能会增加融资成本，降低项目的利润率，随之带来更高的融资风险。 三、广西S公司房地产项目置业投资评价 （一）存在的问题 第一，融资的结构不合理。通过债券融资和银行贷款融资筹集的资金，是构成房地产公司资本结构的很大一部分，然而S房地产公司还没有打破这一局限性。尽管尝试了新的融资方法，但所占比例相对较小。因此，S置业公司的融资方式是比较简单的，缺少多元化的融资结构。 第二，融资成本过高。S置业在融资上的风险还是比较高的，企业过于依赖银行机构贷款、商业信用融资和债券融资这三种主要的融资方式，S置业公司的融资方案并不合理，导致S置业企业在面临政府限购政策、“三道红线”政策及银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度等政策变动时，可能会出现较高的筹资风