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2022年估价理论与方法复习题（一） 一、单项选择题（共50题，每小题2分，共100分） 1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房 地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的（）0 A、合法原则 B、最高最佳使用原则 C、替代原则 D、公平原则 2、某成片荒地面积lkm2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成 本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7. 2%,开发经营期为1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应 计成本是（）元/m2。 A、310.61 B、321.60 C、477. 86 D、494. 77 3、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年 有效毛收入为80万元，运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率 为安全利率的40%,该房地产的收益价格为（）万元。 A、368 B、552 C、561 D、920 4、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项 目的是（）o A、征用期间导致房屋毁损的价值损失 B、征用造成的家具.物资等动产搬迁费用 C、征用期间租赁经营损失 D、征用期间市场上类似房地产的增值差价 5、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）o A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C、房地产市场在过去无明显的季节变动 D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 参考答案 一、单项选择题 1、C 【解析】本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房 地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。 2、C 【解析】本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3 亿，投资利息=3X[ （1 + 7.2%） 0. 5-11=1061.23 （万元），总成本= 30000+ 1061.23 = 31061.23 （万元），单位成本为310. 61元/m2,可转让地块单位成本 = 310. 61/65%=477. 86 （元/m2）。 3、B 【解析】考点:净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42 （年）。房地产的收益价格为：V=A/YX [1-1/ （1+Y） n], A=80X （1-40%） =48 （万元），Y=6%X （1+40%） =8. 4%, V= 48/8. 4%X [1-1/ （1+8.4%） 42]=552. 12 （万元）。 4、D 【解析】本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的 补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实 际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补 偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的， 补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征 收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房 地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产 停业损失。 5、A 【解析】考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和 现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料 来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过 去形成的趋势在未来继续存在。 6、A 【解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权 出让合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命 减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40 = 23 （年），60-23 = 37 （年）。 7、A 【解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地 产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调 整系数应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交日期与价值时点 相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%, 一年前的房地 产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值XI/ （1+1%）=可比实 例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推 断：1年前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以 房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。 8、B 【解析】考点:分解法。门窗等损坏的修复费用=2 （万元）；装饰装修的折旧额 = 600X500X3/5=18 （万元）；设备的折旧额= 60X 1/15X 10=40 （万元）；长 寿命项目的折旧额=（3600