成交延续疲软，“金融十六条”延期.pptxVIP

核心摘要本月观点：二季度以来楼市成交持续回落，近期央行、金融监管总局延长金融支持房地产有关政策期限，央行代表在2023年上半年金融统计 数据新闻发布会上相关发言，全面涉及保交楼、房企融资、租赁住房、购房需求、存量房贷等内容，其中着重强调贷款适用期限延长、支持 刚性和改善性住房需求、鼓励存量房贷调整，体现政策托底、呵护市场态度，释放积极信号。短期关注销售转弱带来的政策博弈机会，中长 期关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、越秀地产、保利发展、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科 A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚 朗五金等。政策：延长“金融十六条”期限，支持鼓励存量房贷调整。6月涉房类政策12项，其中偏松类政策9项；“金融十六条”延期，以时间换空间。 央行将按照市场化、法治化原则，支持和鼓励存量房贷利率下调，考虑商业银行调整意愿及调整不均问题，需持续追踪存量房贷最终走向。资金：首套房贷利率跌破4 ，房企增发计划审批加速。6月M2同比增速环比回落0.3pct，社融存量同比增速环比回落0.5pct，居民中长期贷款 仍维持“弱修复”；受6月5年期LPR下调影响，7月贝壳研究院监测的百城主流首套房贷利率跌至3.9%。交易所、证监会对于房企增发计划 审批加速，港股越秀地产完成配股融资，A股招商蛇口、保利发展等多家房企定增计划有所进展。楼市：成交延续疲软，6月一线城市房价领跌。7月（截至21日）重点50城新房月日均成交环比降33.4 ，同比降37.1 ，增速较上月回落4.7pct； 重点20城二手房月日均成交环比降8 ，同比降6.8 ，增速较上月回落4.3pct。6月百城住宅价格中一线城市领跌，7月央行货币政策司司长指 出，我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，核心城市政策或迎优化。地市：土地供应规模增加，热度分化延续。2023年多地首轮预供地在6月底到期，6月供地规模升至年内新高，百城土地供应建面2亿平米，环 比升46.2 ；成交建面1.3亿平米，环比降7.4 。由于6月北京、杭州、成都等城市供地质量较好，房企参拍热情高涨，6月百城土地溢价率5.93 ，环比升0.7pct；但苏州、南京等城市亦出现土拍降温现象。房企：百强单月业绩增速由正转负，楼市复苏动能放缓。6月楼市延续平淡，百强房企累计销售额同比下降0.4 ，单月销售额同比下滑27.6 ， 单月业绩由正转负；累计销售面积同比下滑13.9 ，单月销售面积同比下滑32.1 ，降幅进一步扩大。百强房企中，仅不足3成单月业绩同比增 长，若后续无强有力的救市政策出台，预计新房成交规模仍将维持低位。板块表现： 6月申万地产板块上涨0.58 ，跑输沪深300（1.16 ）；截至2023年7月21日，当前地产板块PE（TTM）14.43倍，估值处于近五年97.2 分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售 持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。2本月报告精选之一：地产产业链全景图：产业变革，机遇未尽报告主要观点：上游材料供应链：随着下游地产由增量向存量时代过度，防水/涂料需求由高增到放缓，行业格局加速整合。尤其近几年地 产集中度提升、集采与精装修推广，中大型防水/涂料企业抓住机遇、市占率进一步提升。2021H2以来地产困局、成本攀升 与疫情冲击下，防水/涂料盈利大幅承压，中小企业被迫出清，头部企业抗风险能力强、规模与品牌优势突出、积极变革渠 道，未来有望强者恒强。同时随着防水新规落地、防水行业迎来提标扩容，涂料行业受益存量房翻新增加，未来需求同样可 观。玻璃主要用于临近竣工阶段，历史看呈现多轮周期演变，随着纯碱成本回落与玻璃去库涨价，当前行业已回到普遍盈利 状态，后续盈利弹性取决于下游地产复苏进展。中游开发链：2021H2以来传统“三高”住宅开发模式弊端逐步显现，短期信用危机带来的销售、业绩阵痛仍存，加速行业出 清洗牌及格局重塑，中长期优质开发企业业绩及销售增长仍有空间，住宅开发总量仍有望维持较高水平。住宅开发趋弱、部 分房企出险及城投土拍托底背景下，轻资产、高增长、高盈利、弱周期性的代建行业迎来快速发展，目前已形成政府代建、 商业代建、资本代建“三足并存”，龙头绿城管理控股2022年市占率达25.5 。商办地产整体呈现总量过剩、结构分化特征， 随着公募REITs试点范围扩大打通投-融-管-退全流程，商业地产企业有望由开发运营向资产管理转型；同时轻资产趋势下运