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第1页/共62页前期介入万科物业管理第2页/共62页前期物业管理包含哪些阶段？第3页/共62页规划 设计阶段 营销 策划 阶段 施工 建设 阶段服务 中心成 立至 交付交付 半年 内第五阶段第一阶段 新项目总体流程图第4页/共62页什么叫前期介入前期介入规划设计阶段营销策划阶段施工建设阶段前期介入——物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入 。第5页/共62页规划 设计阶段 营销 策划 阶段 施工 建设 阶段服务中心成 立至 交付交付 半年 内第一阶段 新项目总体流程图第6页/共62页第一阶段：规划设计阶段员工宿舍管理用房垃圾站社区配套用房交通布局安防、消防整体布局第7页/共62页规划设计阶段需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼鸟 武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量 第一阶段：规划设计阶段焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施第8页/共62页焦点一：安防系统与物业管理方案中的安防体系相适应坚持必须的内容：周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统主出入口及车场出入口的闭路监控系统断电后电控门禁系统的开启考虑资源的合理利用（探头与围合红外，滚动开发项目的技防设施前置利用）组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度安防系统周界红处线报警系统闭路监控系统门禁系统对讲系统广播系统巡更系统车辆道闸系统居家安防系统物防设施第9页/共62页物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低 ——围墙： ——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等 ——出入口 ——组团封闭技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定人防优化、沙盘推演安防介入侧重点第10页/共62页采光井等重要部位安装防爬设施第11页/共62页半地下室围墙单刺外围墙三刺第12页/共62页局部防爬钉管道防爬刺第13页/共62页防爬刺设置第14页/共62页阳台或花园围墙的栅栏式红外靠山区域栅栏式红外第15页/共62页东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心第16页/共62页监控镜头分布合理；关键镜头的确定；固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当；红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；控制中心的选址第17页/共62页大树构成了新的攀爬危险源第18页/共62页 大堂\单元玻璃门地弹簧前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧; 第19页/共62页防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道第20页/共62页智能化技术在物业安全管理中的运用第21页/共62页需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施大门的设置考虑成本停车场的集中分布标识问题高峰期车辆流量开放式小区车辆的控制第一阶段：规划设计阶段第22页/共62页焦点二 道路交通系统可移动止车石：控制主要车道乱停车，第23页/共62页需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫第一阶段：规划设计阶段焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制 一键控制 商铺单独控制焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的实用性焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规）第24页/共62页焦点六 物业管理用房地产不重视，通过持续的沟通解决问题以法规为依据：公式，形成地产规划要点报政府部门批准，完全产权物业管理用房面积公式＝？6.2.5.1管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。 装修标准;不低于500元每平方米，地产支付 ——WGWG08-22《地产公司委托物业相关业务操作规范》第25页/共62页焦点六 物业管理用房管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题 ——确保入住后工作正常开展；管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，‘集中式分布‘员工宿舍——难！痛苦! 影响大！】解决办法： ——通过管理用房富余解决； ——会所与管理用房对调解决（武汉花城）； ——架空层解决