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房地产开发贷款第1页/共54页第2页/共54页 第一节 房地产开发贷款概述 第二节 房地产开发贷款的操作流程 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 第四节 房地产开发贷款中的冲突问题 // 本章目录第3页/共54页 一、房地产开发贷款的概念 1.房地产开发贷款的定义 房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。// 2.房地产开发贷款的主体 (1)贷款人——商业银行 (2)借款人——房地产开发企业、土地储备机构、高校或者承建学生公寓建设的企业。 // 第一节 房地产开发贷款概述第4页/共54页 相关概念——商业银行 商业银行是以存贷款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。 与专业银行(比如投资银行、政策性银行、住房储蓄银行)相比，商业银行的业务更综合，功能更全面，可以为客户提供几乎所有的金融服务。而专业银行只集中经营指定范围内的业务和提供专门服务。// 第一节 房地产开发贷款概述第5页/共54页 相关概念——土地储备及其贷款 土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。 土地储备贷款的主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构。// 第一节 房地产开发贷款概述第6页/共54页 3.房地产开发贷款的特点 (1)贷款数额大、贷款周期长 (2)贷款主体及用途特定 (3)贷款风险比较大 (4)容易受国家政策的影响 (5)财务杠杆效应明显 // 第一节 房地产开发贷款概述第7页/共54页 二、房地产业开发贷款的分类 1.按照贷款对象划分 房地产开发贷款分为房地产项目开发贷款和房地产企业贷款两种。前者以房地产项目为贷款对象，主要考察具体项目的盈利能力，以项目土地使用权或在建工程等固定资产为抵押的封闭贷款。后者以房地产企业为对象，注重房地产企业整体还债能力，贷款方式以综合授信和纯信用贷款为主，主要发放流动资金贷款。// 第一节 房地产开发贷款概述第8页/共54页 相关概念——综合授信 综合授信业务是指商业银行根据客户(法人)的书面申请，综合评价客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度。 授信范围包括对客户的贷款、贴现(未到期汇票)、承兑(到期汇票)、担保及信用证等业务。// 第一节 房地产开发贷款概述第9页/共54页 2.按照有无担保划分 房地产开发贷款可以分为信用贷款和担保贷款两类。 由于房地产开发贷款的高风险性，商业银行以担保贷款(保证、抵押、质押)为常态，以信用贷款为例外。 仅《中国建设银行高等院校学生公寓建设贷款暂行办法》规定：学生公寓建设贷款方式分为担保贷款和信用贷款，但信用贷款的对象仅限于符合条件的高校。 // 第一节 房地产开发贷款概述第10页/共54页 3.按照贷款用途划分 房地产开发贷款可以分为住宅项目储备贷款、住宅房地产开发贷款、商业房地产开发贷款、土地储备贷款、高校学生公寓建设贷款以及流动资金贷款等。 根据中国人民银行2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号文件”)，禁止商业银行发放房地产流动资金贷款。// 第一节 房地产开发贷款概述第11页/共54页 三、房地产业开发贷款的合同关系 1.贷(借)款合同 (1)贷款人的义务 贷款人应按合同约定的日期、数额向借款人提供借款，造成借款人损失的应当赔偿损失。 借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，按照实际借款数额返还借款并计算利息。// 第一节 房地产开发贷款概述第12页/共54页 (2)贷款人的权利 ①可以要求借款人提供担保； ②可检查、监督借款使用情况； ③借款人未按约定用途使用借款的，可停止发放、提前收回或解除合同。 // 第一节 房地产开发贷款概述第13页/共54页 (3)借款人的义务 ①按合同约定的时间和数额收取贷款； ②接受贷款人的用款检查监督； ③按照合同约定的用途使用借款； ④按照合同约定的还款期限和方式还本付息。// 第一节 房地产开发贷款概述第14页/共54页 (4)借款人的权利 ①请求贷款人按合同约定的期限、数额交付贷款； ②依合同约定的用途使用借款； ③可以向贷款人申请贷款延期； ④借款人可提前还款。// 第一节 房地产开发贷款概述第15页/共54页 2.担保合同 (1)担保的概念 我国《担保法》中的担保是指法律为确保特定的债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者特定财产来督促债