昆明市土地交易市场研究.pptxVIP

第1页/共26页昆明市土地交易市场研究第2页/共26页昆明土地交易市场研究/概述 所谓土地交易，即国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商，交易方式主要以招、拍、挂三种形式进行。 2009年昆明全年土地出让6257.05亩，成交5781.52亩，出让114宗，成交74宗，交易金额668017.341万元，其中71宗以底价成交，就上半年而言，实际交易金额303494..648万元，成交2897.821亩，成交42宗，均以底价成交；而2010年上半年则出让4746.219亩，成交3954.433亩，出让57宗，成交51宗，实际交易金额648988.786万元，其中43宗以底价成交。纵观昆明市2010年前半年土地交易市场状况，与2009年成交量相比，成交面积已达到68.4%，交易金额已达到97.2%，与去年同期成交量比较，成交面积增长36.4%。可见，今年昆明市土地交易市场较为活跃，成交增幅较大，总体呈上升态势。数据来源：国土资源局网第3页/共26页昆明土地交易市场研究/概述除了2009年2月出现零成交、10月、12月成交量偏少外，逐步呈缓慢上升趋势，这与当前国家的土地政策是分不开的。数据来源：国土资源局网第4页/共26页金色大道区域分布示意图北辰大道三环二环北路高新区环城北路东三环环城东路二环二环东路二环西路环城西路海屯路一环环城南路经开区二环南路广福路呈贡海口昆明土地交易市场研究/分布状况本文依据成交土地分布状况将昆明市成交土地划分为以下八个个板块区域作以分析研究： 一环（含一环线）：北至一二一大街(含)及环城北路(含)、东至环城东路(含)、南至环城南路(含)、西至西昌路(含)以内区域； 二环（含二环线）：北至二环北路街(含))、东至二环东路(含)、南至二环南路(含)、西至二环西路(含)以内一环以外区域；市区 三环（含三环线）：北至金色大道(含)及北辰大道(含)、东至东三环(含)、南至广福路(含)及昌宏路、西至海屯路(含)以内二环以外区域；近郊 三环以外：即三环线以外区域； 经开区：即昆明国家经济开发区区域； 高新区：即昆明高新技术开发区区域； 呈贡：即呈贡县区域； 海口：即海口镇区域；远郊第5页/共26页昆明土地交易市场研究/分布状况2009年各板块区域成交土地信息如下： 一环：1宗，9.6亩； 二环：3宗，87.3亩； 三环：11宗，357.8亩； 三环以外：23宗，2469.6亩； 经开区：14宗，1517.5亩； 高新区：12宗，732.7亩； 呈贡： 7宗，628.4亩； 海口：3宗，138.3亩；2009年交易土地主要以三环以外为主，经开区、高新区次之，一环、二环相对较少，一环最少，仅有一宗。数据来源：国土资源局网第6页/共26页昆明土地交易市场研究/分布状况2010年上半年各板块区域成交土地信息如下： 一环：2宗，28.8亩； 二环：4宗，318亩； 三环：10宗，277亩； 三环以外：7宗，690.6亩； 经开区：4宗，517.3亩； 高新区：4宗，310.6亩； 呈贡： 20宗，1812.8亩； 海口：无；2010年上半年成交土地以呈贡区域为主，其次为三环以外、经开区，三环以内区域均较少，海口则为0成交。数据来源：国土资源局网第7页/共26页启示一：昆明市土地出让放量呈上升趋势；就今年上半年放量分布图来看，三环以外及呈贡是热点区域；大量的土地出让，势必导致房地产开发市场将较2009年更为激烈 些；第8页/共26页昆明土地交易市场研究/出让性质本文按不同用地性质分为住宅、商业、工业、其他（仓储、市政、科研、加油站等）四类。 昆明市2009年全年交易土地中，，其中住宅类24宗、2178.9亩；商业类15宗、1014.4亩；工业类22宗、1399.2亩；其他类13宗、1139.9亩。 昆明市2010年上半年交易土地中，住宅类10宗、630.2亩；商业类12宗、859.5亩；工业类18宗、2189.4亩；其他类11宗、275.7亩。数据来源：国土资源局网 2009年交易土地主要以住宅用地主，工业用地次之，其次为其他用地，商业用地则较少。 2010年上半年交易土地主要以工业用地为主，商业用地次之，其次为住宅用地，其他用地最少。第9页/共26页昆明土地交易市场研究/出让性质按季度看不同用地性质的成交走势，见下图： 商业用地成交量呈曲折性缓慢上升趋势，可见昆明的商业项目前景较好。 住宅用地成交量呈明显下降趋势，土地成交量较少，可见开发商拿地较为谨慎，势必引起房地产开发项目的数量不足，这将直接导致商品房销售价格的上涨。数据来源：国土资源局网第10页/共26页昆明土地交易市场研究/出让性质 工业用地成交呈大幅上涨态势，这与目前昆明的产业经济结构调整是密切相关的。 其他用地成交量