土地经济学（第八版）毕宝德-第13章 国外土地制度概览.pptVIP

日本土地制度 13.4.1 日本的土地基本状况及土地所有制 日本是一个岛国,由本州、北海道、九州、四国4个大岛和6800多个小岛组成,陆 地总面积37 .8万平方千米,其中,森林用地占66 .4%,农业用地占12 .4%,道路用地占 3 .6%,宅地占5 .0%。日本人均耕地面积仅为0 .04公顷,是一个人多地少、土地十分稀 缺的国家。 日本现行土地所有制是土地私有制,其土地所有权结构是:私有土地占59%,其中, 个人所有土地占45%,法人所有土地占14%;国家和地方公共团体 (即都、道、府、县、 市、町、村等)所有土地占41%。国家和地方公共团体所有土地,多为不能用于农业、工 业、住宅的森林地和原野。 13.4.2 日本的土地交易管理和土地估价制度 日本自20世纪60年代开始,随着经济快速发展,地价急剧上涨。政府为了管理和调 控土地市场,在制定实施一系列法律法规的基础上,建立并推行了土地交易许可制度、大 规模土地交易申报劝告制度、土地交易监视区制度、土地交易注意区制度、地价公示制度等,以全面、准确、及时地公示各类地价,建立起统一的土地鉴定评价 (即估价)制度。 日本的土地估价最初是由银行进行的,属于银行的业务范围。在第二次世界大战前,土地 估价任务除满足社会上一部分私人买卖土地的需要外,主要是满足政府机构计算征地补偿 的需要。第二次世界大战后,土地估价业务逐渐从银行业务中脱离出来,许多地方成立了 不动产估价机构,专门从事包括土地在内的不动产估价业务。要求估价的对象也从政府机 构、重要的公共用地,迅速扩大到民间私人企业及个人用地。 进入20世纪60年代,日本的地价急剧上涨,由此产生了大量社会问题,如公共用地 难以取得、土地投资过热等。为了解决这些问题,日本于1962年在建设省成立了 “宅地 制度审议会”。1963年3月6日该会向建设大臣提出了 《关于确立不动产鉴定评价制度的 申请》,在此基础上制定了 《不动产鉴定评价法》,该法对不动产估价人员的考试、登记、 上岗从业和监管等作出了一系列制度规定。随后,1964年制定了 《不动产鉴定评价基 准》。1969年又制定了 《地价公示法》,对地价公示标准地的选择、标准地数量的确定、 标准地价评估方法和各种标准地价公布的程序等,作出了具体并有特色的规定。 13.4.3 日本的土地权利设定 13.4.4 日本的土地征收制度 13.4.5 日本的土地先买制度 日本土地先买制度有两种:一是根据公扩法 (日本促进公有地扩大的有关法律)建立 的协议先买制度,二是根据 《都市计划法》建立的形成权先买制度。 根据公扩法建立的协议先买制度的主要形式是:在都市计划区内拥有下列土地的土地 所有者在出售土地时,必须将所出售土地的位置、面积、预定价格、出售者等情况向都道 府县地方政府提出申报:( 1)在都市计划中,确定设施区的土地。( 2)被预定为道路、河 川、城市公园、飞机场、港口、高速公路、新干线铁路等项目发展用地的土地,以及建有 名胜古迹或有自然纪念物的土地。( 3)由都道府县地方政府指定的实施土地区划整理事业 地区范围内的土地。( 4)实施新城市基础建设事业地区范围内的土地,或进行住宅街区整 备事业地区内的土地。( 5)绿化区内的土地。( 6)都市计划区内5000平方米以上的土地。 根据 《都市计划法》建立的形成权先买制度是:在都市计划事业实施区域等,土地出 售者必须向都道府县地方政府提出土地交易报告。接到报告后,如果地方政府计划购买土 地,即通知土地出售者进行土地交易。但由于财政上的问题,这一方式在日本并没有实际 采用。 13.4.6 日本的土地税收制度 日本现行税收体制主要采用的是二级税制,即国税和地方税。按照税收的不同用途, 国税又分为直接税和间接税。国税中有关土地的税收 (所得税、法人税等)属于直接税。 日本的地方税又分为两级:一级是都道府县地方政府税,另一级是市町村地方政府税。地 方税又分为两大类,即普通税和目的税。 土地税收是实现土地政策的重要手段。日本通过1969年的税制改革,确立了土地税 制在土地政策中的核心地位。目前,日本土地税制包括的税目多达几十种,但归纳起来主 要有三大类,即有关土地的税收主要按照取得、保有、转让三种不同形式划分为不同税 种。土地取得是指对土地所有权的实际获取,不论是有偿还是无偿。获取的方式有买卖、 交换、赠与、遗赠以及填海造地等。土地取得税主要有不动产取得税 (都道府县税)、不 动产登记税 (国税)、继承税 (国税)。土地保有是指对土地的实际占有,不论是对土地所 有权的占有还是对土地地上权、赁借权的占有。土地保有税主要有固定资产税 (市町村 税)、都市计划税 (市町村税)。土地转让是指对土地权利的出让转移。土地转让税主要有 所得税