北京洛克时代广场招商方案课件.pptxVIP

洛克时代广场招商方案中商港招商部2009-03-06市场分析商业市场整体状态 在金融危机继续蔓延和经济环境有所恶化的背景下，北京商业市场也受到一定程度的影响，尤其是中高端购物中心的整体市场影响较深。部分品牌，尤其是国际性高端品牌在此背景下放缓了市场的拓展计划，同时，商铺空置率呈上升趋势。 当然成熟的购物中心仍保持着较高的出租率，亦有许多品牌零售商愿意排候进驻；而市场上的新开项目在近期租售遇到多种障碍，许多品牌商户的承租能力有所缩减。北京中高端购物中心占有面积、空置面积和空置率北京中高端购物中心新增供应量、净吸纳量和空置率租金变化 以购物中心为例，截止到第四季度，北京中高端购物中心首层租金范围平均租金维持在每月每平米745.68元，按季跌幅仅为0.6%。一方面，大多数购物中心的业主仍按既定策略维持租金不变；另外一方面，实际租赁活动中业主开始提供更长的免租期。 对比租金水平而言，王府井仍旧保持领先地位，租金为每月每平米1210.38元，CBD和西单紧随其后，与上季基本持平，分别为每月每平米790.13元和每月每平米771.2元。 朝阳门、东直门和燕莎地区的租金呈现不同幅度下降，环比跌幅分别达到5.6%、3%和2.4%。2008年第四季度北京中高端购物中心首层租金北京主要购物中心首层租金及租金增长率2008年第四季度北京零售市场主要成交案例零售物业租赁 / 买卖租户品牌 / 买方业态面积（约平方米）金宝汇租赁Dadong Roast DuckFB3,376新三里屯南区租赁Folli FollieAccessories130新三里屯南区租赁TONIGUYHealth Beauty223新东安广场租赁SEPHORACosmetics300新东安广场租赁LEVI’S LADYFashion190新东安广场租赁AGATHA ParisAccessories30蓝色港湾国际商区租赁UGG AustraliaShoes170华贸中心租赁Harbour HouseLifestyle1200首都时代广场租赁ILSEEFashion50首都时代广场租赁FAB Endless Culture PlazaEntertainment1500市场展望▌尽管全球经济不景气，政府将采取多种努力以维持经济稳定发展。据北京经济信息中心预计，2009年北京GDP的增长幅度约为8.9%至10.1%，而城镇居民可支配收入增长幅度仍可预测在10%到12.5%之间。▌根据政府推出的稳定经济发展的措施，北京居民的本地消费应会被催化，这将支撑百货、时尚、化妆品、体育、娱乐等行业零售商的业务发展。例如，HM将于2009年春季在北京开设第一家店，国内领先家电零售商苏宁将在北京再开设5家店铺。▌短期内，一些零售商或许应该采取更为实际的单店面积评效法，在其承租能力的范围内，估计其店铺实际需求面积。2009年将会出现近百万的供给，租金水平可能继续下降，尽管销售额仍能保持稳定。为确保各方利益，购物中心的业主们可能会调低租金预期，获得稳定的出租率和维持项目在市场原有的定位。亚奥区域环境▌交通：近20条公交线路经过项目区域，临近地铁5号线、10号线，周边主干道有安立路、和慧忠北路，发达的路网、众多的公交线路以及轨道交通是城区人流进入的基本条件。商务核心区亚奥商业核心▌商圈环境：亚奥商圈经过多年的发展经营，商业已较具规模，百货、主题专业卖场、餐饮、休闲娱乐等，商业业态较为丰富，形成独特的经营格局。以洛克时代为中心半径1公里范围内是亚奥区商业发展核心，区域内包括在北京享有很高知名度的北辰购物中心和飘亮阳光广场等均坐落于此。但商圈商铺供应呈供大于求的局面。▌消费环境：项目地处亚奥商圈的核心腹地，周边商务办公楼林立，消费环境日趋成熟，商务人士消费、白领消费、常住居民消费共同形成独特消费特征。▌区域特点：集高端居住人群密集、商务办公、商圈形成和发展，奥运后续效应于一体。区域主要客户主要商业设施调查餐饮企业约110家银行27家酒店和宾馆23家咖啡馆8家洗浴中心4家商场和购物中心3家茶艺馆5家KTV和娱乐城1家俱乐部2家商务会所2家足道7家邮局1家 夜总会1家超市3家旅行社1家艺术馆1家电影院1家洛克时代广场店面形象示范华汇华辰超市四海凯悦麦当烙人名足疗中信证券全聚德部分项目或商户租赁价格一览项目或租赁户租赁 / 买卖所属业态面积租赁价格第五大道租赁商业街36,000㎡/共三层首层沿街店铺租金约在6-8元/天/㎡，街铺小面积（8-12㎡）商业平均租金较高，约为12-14元/天/㎡，地下为菜场.摊位租金为2-2.5元/天/㎡,二-层3-4元/天/㎡。根据实地调查，受金融危机的影响，该项目由于整体项目为散售,又无后期的统一经营管理.小业主铺面租金下降明显，如麒麟家租户要求租金降低50%，业主已经答应，其它一些租