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2021年中国购物中心行业及消费品牌发展研究报告 　　一、国内购物长期结构性增长 高景气、可持续增长是关键 　　1、过去十年，购物中心面积高速增长，区域分化在加深 　　作为中国城市线下最核心的消费场景，过去十年，购物中心面积高速增长。但是从总量上来看，中国购物中心存量的相对增速从2015年开始同比下降，而增量在2017年达到峰值约5500万㎡后也开始逐年减少；同时每年的“增量/存量”比值近年也呈持续下降态势。这也提示，区域的分化在加深。 　　从体量上来看，过去十年间全国平均每座体量保持在约9.1万平方米。这说明，9.1万平方米的平均体量，既能保持良好的规模以布局不同的业态，也能维持着可控成本，接近目前中国城市线下消费的最优解。 　　2、各省：大湾区、长三角、成渝城市群是核心消费区域 　　按照人均购物中心面积将我国27个省份、直辖市划分为三个层级，从人均购物中心面积来看，各省份差异较大，大湾区、长三角、成渝城市群是线下消费投资最多、最活跃的地区。 　　上海、北京、江苏、天津、浙江、重庆，广东作为人均购物中心面积大于0.4平方米/人的第一层级，无疑是中国经济最活跃的地区，充分证实了购物中心的增长，是建立在经济繁荣、线下消费发达的基础上。 　　而辽宁、福建、陕西、安徽、湖北、吉林、四川、 海南、山东、黑龙江、江西、湖南、贵州属于第二层级（人均购物中心面积中等地区：（0.2-0.4平方米/人）。 　　从增长率来看，贵州、江西、湖南、安徽四个省份增长强劲。贵州年复合增长率达到了51.41%，是全中国人均购物中心这十年来增长最高的一个省份，这也说明当地政策的扶持，以及基础在不断的提升当中。 　　在人均购物中心面积较低的第三层级（＜0.2平方米/人）——山西、青海、云南、河北、河南、甘肃、广西，似乎都与其人口规模、经济增长不相匹配。廖洁表示：房地产投资长期看人口，过去十年的经历也充分印证了这一观点，商业地产更是植根于此。从宏观层面，中国人口格局趋势已经相当明显。一线城市群虹吸效应显著；内陆省会城市逐渐成为新的内陆增长极，中西部地区省会城市崛起；东北成为全国人口净流出最多的地区，而海南人口净流入较多。人口自北向南迁移趋势进一步明确。 　　建设或运营一个购物中心，就是投资某个特定区位，个体购物中心可以将自己运营到极致，但不能改变宏观的底层因素。必须寻找那些高景气、可持续增长的区域。 　　3、上海是中国购物中心之都，但新一线城市正在弯道超车 　　由于中国区域发展的极化效应，头部城市在消费偏好、消费模式上会形成示范效应。全国9大重点城市（北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、杭州、武汉）线下消费发达，城市购物中心规模占比较高，商业地产建设较活跃，是中国购物中心行业的引领者，为其他区域提供了良好的分析样本。 　　但更让人惊讶的是，成都以超过2000万一举成为中国人口第四大城市，显示出成渝经济圈的强大吸引力。从人均购物中心面积的增长率上看，杭州、成都等新一线城市正在迅速地弯道超车。 　　杭州的人均购物中心面积仅次于上海，由于产业的迅速发展，人口的高速流入，以及长三角一直以来的良好线下消费基础，城市购买力旺盛，让其成为购物中心运营商必须争夺的战略城市，竞争也相当激烈。 　　购物中心是一个长期投资的行业，基础商业体量的上涨，也是城市商业力量上升的信号之一。对头部新一线城市而言，城市进阶和经济发展让高端消费人群的增长潜力巨大，在顶级商圈建设的赛道上弯道超车一线城市并非不可能。 　　人均购物中心面积仅次于上海、杭州的，是中部第一大城市武汉，这里有着良好的线下消费商业氛围。武商、中百、汉商、中商，武汉四大本土零售商业渗透几乎所有武汉核心商圈——奢侈品集结的武广商圈、钟家村商圈、王家湾商圈、街道口商圈、徐东商圈等。国家发改委出台一系列加快中部地区崛起的相关政策，让武汉这个中西部地区核心增长极城市迎来重大机遇，大量外地开发商迅速“瞄准”武汉市场，“扎堆”进入武汉，寻求市场机遇，抢占先机。 　　在人口的迅速增长基础上，成都既是消费时尚中心，又是文化前沿阵地，消费品类趋于多元化。成都国际知名品牌和国际消费者集聚程度高，已成为时尚品牌进驻内陆城市的第一梯队，国际大牌、轻奢纷纷进驻，包括：Harry Winston、POMELLATO等。而小众、文艺与潮牌入驻，如Undefeated、Golden Goose、Acne Studios等，带动了更多年轻客群的消费力度。 　　二、2021上半年开业购物中心分析 　　据赢商大数据统计，2021年1-6月全国开业购物中心148个，总体量合计1332万平方米。对比2020年同期，大幅增长约3倍；与2019年同期相比，数量约为86%，体量约为90%。数据表明，购物中心开业量显著恢复，尤其是五一黄金周前后，30+个购物中心扎堆开业，