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【华泰地产】“土地供应两集中”政策解读 时间：2021 年 2 月 25 日 16：00-17：00 新政影响总结： 第一，新政对于地价的影响比较小，地价主要还是货币供应量的逻辑，这个并没有打破。 第二，真正的差别在于时间上的差别。三次集中供应，第一次可能比原来还火热。当然今 年可能比较特殊，大家才开始适应这个政策，不过我觉得今年热度也不会低，土地市场第一次 出让的热度应该不会低。 第三，城市和企业出现分层匹配。越核心的城市大企业进的越多，小企业几乎很难了，虽 然集中供应后参与门槛是在往下走的，但是资金上还是会产生硬约束，这些都是中短期的变化。 第四，长期来看，资本介入会越来越深。大家对于资金的依赖程度是上升的，这种资金有 可能不单纯是以债的形式出现，更是以股权的方式出现，可能会对整个开发模式造成一定程度 的影响。出资方、开发商分工更加明确，出资方的经营属性会更加被剥离。在这种市场情况下， 如果 房企有强有力的资金方在，一定有先发优势。 目前政策还不是特别明确，我先利用现在了解到的信息，包括跟房企投资领导沟通交流的 信息，给大家做一个解读。 昨天政策从某些信息来看，国土部门希望能够通过政策变化提高整个市场的透明度。其实 现在长三角、环渤海、珠三角、西部地区，土地市场透明度已经非常高了。现在很难说有一块 地可以悄无声息的出让，可以通过设计一些出让条件让某个开发商拿到。更进一步通过集中式、 提 前式的预告，对于整个市场透明度的改善并不是太强。规模企业在城市里面拿地，无论是深耕还 是刚想进入，公开市场基本上是 100%全覆盖的，透明度提升空间并不是很大，透明度提升所带来 的公平性提升也不是太大。如果是集中性的土地出让，很多偏协议性质的招投标，附带着一些条 件的土地就很难在同一批次里面出现，这更加公平。 这个角度来讲，参拍竞争的门槛会进一步降低，但这并不等于小企业更方便拿地了，相反 对于小企业来说难度会更加提升。因为虽然是集中供地，但并没有要求所有城市统一时间；如 果所有城市统一时间，那小企业确实有捡漏的可能。 政府希望能够通过土地的放量供应能够使得地价下降。在短时间内筹措资金，对于任何一 个企业都有瓶颈，对于地价可能产生一定的抑制作用。但是，真正影响中长期的土地价格，最 根本的因素还是货币。土地对于开发商是投资品，他的目的是用来开发盖房子，或者出租赚钱， 投 资品跟货币供应量的关系非常强，土地价格永远是往上走的。商品房价格有可能波动，因为它存 在居住属性，不是一个完全的投资品。这种放量供应究竟能够冲击到什么程度，还是要等待详细 测算，以及根据企业的表现做预判。放量供应对于降地价来说可能会产生一定作用，但不是决定 性的因素，能够产生的效果不是很大。如果能够有部分土地价格的下降，对于开发商利润触底回 升还是有一定的正面作用，但我个人判断是相对有限的。 政策要求一年三次出让，时间方面的探讨对于开发商的意义较大。开发商一年在一个城市 里面只有三次机会，投资的时候会用什么策略。现在普遍的策略是四月份之前大家把全年该完 成的补库存指标完成 80%。我一年会设定要销售 1000 个亿，去年的存量大概有 800 个亿，这里 面去化有450 亿，我有 350 亿的货值缺口，我要通过上半年购地把 350 亿货值补足，然后保证 350 亿的货值在下半年能够供应出来，再去算全年的拿地额度，现在大家基本上都是这样。 现在产生了一个非常重要的现象，3、4 月份无论住宅市场有没有小阳春，土地市场一定有 小阳春。我们统计了去年的溢价率情况：去年一线城市溢价最高的是 5 月份达到了 15%， 8 月 份次高是14%；核心的二线城市，我们所说的 16 个第一批限购的城市，被住建部关注的城市， 全 年最高的溢价率出现在 4 月份；普通二线城市溢价率最高出现在2 月份和5 月份；三四线城市出 现在4 月份、5 月份、7 月份、8 月份，超过20%的溢价率。对于所有类型的城市，4 月份、5 月 份溢价率通常达到全年最高水平。为什么企业非得要在上半年形成拿地高峰？因为货值的约束造成 了必须要当年拿地、当年开发、当年销售。 对单个城市而言，三次土地出让应该是两头高的。第一次在上半年，这是大家传统补充货 值的时点，这个高点可能比原来还要高，错过这个要年中了，如果在 6 月份出让，下半年能不 能供出来大家要考虑了。次高点可能是第三次土地出让，为下一年的可供货值打下基础。第二次 可能会有一定程度的捡漏机会。一个城市安排了三次的情况下，第一次竞争有可能更激烈