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PAGE 1 悲情长沙商业地产之一 悲情长沙商业地产之一 虚拟人气全凭售后包租  在长沙,不少商业楼盘特殊是部分专业市场在叫卖之初,先针对入场商家大抛橄榄枝,对招商租金给以巨幅优待,零租金进场已不乏实例。有的市场甚至 出三年免租、五年免租的竞争牌来吸引商家入场经营!  售后包租成了强心剂  莫非有人疯了?修起铺子白送人?究其缘由,这一切的一切都始于市场人气的营造!对于零租金入场,各商家产然是趋之若鹜,只需交纳肯定数量的入场保证金后,轻松入驻何乐而不为!大量的商家进场经营,随之而来的自然也是市场中一派欣欣向荣的景象。另一方面,高人气的聚积无疑成了商铺产权销售的强心剂。商铺售后三年(五年)包租,每年铁定8%租金回报。当售楼小姐绘声绘色地描绘出商铺的升值前景,加之眼见为实的商铺出租火爆现状,投资者动心了。  零租金招商虚假富强  从表面上看,开发商开出8%售后包租的收益率很高,但实际上,这部分回报并非  悲情长沙商业地产之二 裙楼销售患病商气瓶颈  随着市场经济的进展,商住同楼成为房地产开发商所宠爱的房产开发模式,一方面住宅开发风险相对较小,收益相对较低,[[而商业项目则风险较大,一旦成功收益回报也较大,把这两者结合起来平衡风险和收益的商住楼越来越成为开发商们青睐的对象,但这种优势却不免成为开发商盲目跟风的由头。  商业裙楼经营惨淡  信任东汉名店和万代广场至今还记忆犹新,都以惨败的形式收场。另外,长沙好多建筑物,迄今为止其底商部分却迟迟没有动静,大幅大幅的招商广告贴满了二、三楼的铺面窗户,商铺无人问津。这些商业裙楼的空置量极大,尤其是他们二、三楼部分的商铺更是难以脱手。  氛围难成商铺难走  在观看中发觉,这类商业裙楼都有一个共同的特点,就是他们通常并不处于繁华的商业地段,四周的环境无法形成一个强而有力的商业氛围。假如说这些商业裙楼的临街商铺还时常有路人光顾的话,其二、三楼的经营可谓是惨淡之极。由于商住同楼的开发模式消灭的时间还不久,这种商业裙楼的很多弊端在初期都还没有显现出来,这也就难免导致开发商的盲目跟风。而如今,商业裙楼的空置率不断提高,一个又一个经营失败的教训提示着人们,商业裙楼经营开发肯定要谨慎。  哄抬楼价点起商铺虚火  将底楼的商铺事先囤积起来,待到上面的住宅都销售得差不多的时候,再将底楼的商铺楼价哄抬。这一招是不少商业地产,尤其是商住楼开发商所经常接受的一种手段,无形中将原本并不值那么多钱的商铺楼价炒高,再出手,使投资者在经营中才发觉入不敷出,大呼上当。  悲情长沙商业地产之三 虚高楼价影响投资  早知道那是开发商耍的鬼手段,我才不会买下那套铺面呢,到现在租金根本上不去,所谓的投资回报简直太虚了!一位在河西新外滩某大型购物商业广场买下了一套临街铺面的投资者连连懊悔,那家商业广场甚至在地基都还没有完全打好的时候就开头将住宅部分销售出去,并以此作为商铺出售的杀手锏,将底楼的商铺房价哄抬很高。  背离价值入不敷出  囤积土地,等待地价上涨之后再拿来出售是不少开发商增值土地的一种投资手段,虽然国家政策对开发商这种行为有肯定的限制,但是却不能限制开发商接受同样的手段囤积自己物业项目里的商铺。等商铺增值后再出售原来是一种无可争议的投资手段,但是利用住宅提升人气之机,将商铺楼价一涨再涨,使商铺的价格远远背离其价值,投资者在看到住宅已经销售得差不多时一心一意想到将来的人气有保证,忽视了商铺的性价比,往往在经营的过程中才发觉根本入不敷出。  投资回报难以真正兑现  投资商铺,购房者最为关注的就是物业自身的升值和投资回报。近年来,长沙商业地产花样翻新,酒店、商铺产权式销售的模式在短短两三年内快速被投资者接受。最吸引投资者、最具煽动性的,还是一个个产权式项目宣扬的丰厚投资回报:245%总投资回报率、180%月租比月供回报率、12.25%年投资回报率投资回报率高达15%保证×年收回成本一铺养三代自留物业作担保……  高回报不切实际  在长沙的商铺大战中,这样的高回报率宣扬可谓不胜枚举。但即使在商业氛围比较发达的上海、香港等地,商铺的投资回报率也不过8%。成都的投资环境,商业地产经营模式和理念上都与发达地区颇具差距,投资回报率为何轻易就达10%以上?商铺售价每平方米动辄上万元,而在销售过程中宣扬、承诺了投资回报的项目又是否具备了兑现回报的力量和诚意?成都楼市很多回报落空或回报缩水的事实折射出了高投资回报率的不切实际,投资回报率并非商业地产的救市良方。  投资还看经营力  经受了一个个圈套、陷阱过后,投资者已经开头擦亮眼睛。投资商业地产,不单要看投资回报率的凹凸,更要考察租金的稳定性、开发商实力和后期经营力量、物业价格、区位、升值潜力等综合因素。开发商掩人耳目的财务技巧