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青岛市城阳区写字楼物业分析 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 写字楼物业分析 便利的交通条件，吸引大量企业进驻城阳 城阳区拥有便利的海、陆、空交通条件，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。 截止2005年，城阳区累计批准利用外资工程3385个，合同外资65.93亿美元，实际利用外资31.3亿美元，开工投产外资企业2039家；工业企业总数累计到达6200余家。另外，2005年新增民营业户4565户、累计到达。 企业形态，制约写字楼物业的需求 城阳区支柱产业以电器机械、纺织服装、化工橡胶、食品饮料、新材料、海洋生物医药、电子信息等生产加工业为主，这些行业的相关企业通常以现场办公为主，并拥有自己的生产厂房，办公用房也以自建为主。城阳区的第三产业以商贸流通业和餐饮业为主，相关企业的办公地点通常选择在专业批发市场或者行业较为集中的商业街上，对于市场上供给的高档写字楼需求较小。 除去各工业企业工厂内的办公楼之外，城阳区正阳路沿线是商务办公楼最为密集的区域，例如城阳区政府、城阳税务、城阳法院、网通、建立银行、农业银行、泰盛城建集团等等行政事业单位和大型企业均把办公楼设置在正阳路两侧，这些办公楼以自用办公为主，只有极少局部对外出租经营。 就目前市场供给情况来看，城阳区作为写字楼产品对外出售供给，并已经投入使用的商务办公楼寥寥无几，较具代表性的工程只有天一广场和喜盈门财富广场两个工程。这两个工程分别于2003年和2006年投入使用。 .1.供给规模 工程名称 工程位置 开发商 供给规模 天一广场 正阳路西侧 青岛城阳天一建筑技术开发 6000平方米 喜盈门财富广场 原喜盈门超市 青岛华鹏置业 6430平方米 城阳写字楼市场现有供给极为有限，总体供给体量约12000平方米，相比青岛市南区的颐和国际工程，仅写字楼局部面积就在57600平方米之上。有效需求缺乏是导致城阳区写字楼市场供给不够旺盛的根本原因。 2.1.2 工程名称 建筑形态 建筑层数 户型分割 天一广场 含写字楼、住宅、底商的建筑综合体 底部网点1-2层、写字楼3-15层 60——100平方米；整层面积540平方米 喜盈门财富广场 含写字楼、住宅、商场裙楼的建筑综合体 底部商场1-3层，写字楼4-11层 —— 城阳区现有供给写字楼工程，均为综合体建筑，包含商业、住宅、写字楼等三种业态。如此设计的优点是，可以躲避单一产品供给体量过大造成的市场风险。 从现有供给产品的建筑层数和户型分割状况来看，城阳区写字楼工程具有一定的同质性。最小分割户型面积60-70平方米，最大分割户型100平方米左右，说明了城阳区现有写字楼面向的客户群以成长性中小企业为主。 .潜在供给状况 城阳区正阳路沿线也是潜在写字楼工程主要供给区域，当前在建工程有启阳国际、盛世民生花园、银盛泰·国际商务港、现代综合楼等；另外正阳路两侧还有大量的商业商服用地亟待开发，这些地块均存在供给写字楼工程的可能。 启阳国际 工程位置：城阳区正阳路与绣城路交汇处 开发商：青岛启阳投资实业 总占地：29126平方米 总建筑面积：100500平方米 该工程为综合体建筑，含有酒店、博物馆、商业、住宅、写字楼多种业态。其中写字楼局部约10000平方米，户型分割单元为60——100平方米，目前尚未开工建立。该工程方案2007年1月开盘，写字楼局部预计售价6000元/平方米之上。 盛世民生花园 工程位置：城阳区正阳路与华城路交汇处 开发商：城阳长安房地产开发 占地面积：52867平方米 总规划建筑面积：89874平方米 该工程于2006年3月份获得土地，住宅局部土地使用年限50年，商服局部土地使用年限40年，成交楼面地价971元/平方米。该工程住宅局部已经施工建立，并于2006年11月26日开盘销售，销售均价4850元/平方米。该工程写字楼局部主要沿正阳路设置，为三栋单体建筑，总供给面积约48000平方米，标准层面积约800平方米，最小分割约300——400平方米 银盛泰·国际商务港 工程位置：城阳区正阳路与山城路交汇处 开发商：青岛银盛泰房地产 占地面积：11952平方米 总规划建筑面积：44222平方米 该工程地块于2006年8月份获得，属于商业用地，容积率小于3.7，土地使用年限40年，成交楼面地价414元/平方米。该工程欲以新颖的LOFT和SOHO商务办公概念打造城阳商务新坐标。 3. 城阳区写字楼物业需求状况 3.1.价格水平 工程名称 价格水平 租金水平 销售率 天一广场 4700元/平方米〔2003年均价〕； 元/平方米〔当前二手房价格〕 100% 喜盈门财富广场 5700元/平方米〔2006年3