房地产开发业务审查要点.pptVIP

工程推断、准入与授信方案设计 学习文档 * 一、工程推断三要素 商住项目 区位和客户群 （老城区、大型居住新区、 户型-购房群体） 股东 品牌和实力 （股东和集团实力、开发经历、 、销售排名、市场品牌） 成本与价格 （跌价空间-市场波动风险、 定价合理-可比项目 除上述外部条件外，内部的治理和操作风险〔抵押、预售资金监管〕是风险管控的关键 实力：完工风险、整体抗风险能力 品牌：销售风险 销售风险 财务风险 学习文档 〔一〕总体原则 遵循“总量操作，提高准入，优化结构，有保有压〞的总原则，提高房地产客户准入标准和风险管控要求，将有限的信贷资源主要投向大城市、大品牌企业，强调抵押，提高信贷资产的抗风险能力。 二、总行主要政策 学习文档 〔二〕名单制治理 1、总行202X年1-4月下发两批准入名单，约520户。 2、李行长、孙行长要求进一步提高准入，向大城市、大品牌集中，严格操作三四线城市风险。 3、孙行长要求年内须将房企准入名单压缩至300户。 二、总行主要政策 学习文档 〔三〕业务定位 1、地域定位以一线城市为主，回避三四线市场风险； 2、工程定位以刚需住宅为主，兼顾具备购置群体的少量改善型需求，从严操作商业综合体和高端房； 3、客户定位以开发经验丰富、品牌较优、资金链健康的全国和地域龙头企业为主，回避财务高杠杆和市场负面传闻较多企业。 4、双核心标准：优质企业，优质工程 二、总行主要政策 学习文档 〔四〕主动实施集团营销，推动全产业链金融效劳。 1、优选与我行治理要求匹配的优质房企，发起集团授信，主动营销，提升与企业合作的深度和广度。 总行已批准23户房企的集团授信，并已向公司部、集团部推举30户房企拟给予集团授信。 2、公私联动，从开发融资、资金监管、按揭、社区金融〔联名门禁卡、积分消费等〕等提供全产业链综合金融效劳与合作，适度提高产品定价，提升综合收益。 二、总行主要政策 学习文档 最根底的合规要求〔放款条件〕：资本金30%，四证齐全 〔一〕表内外融资方案 1、工程资金方案的根本结构：资本金30%，融资50-60%，滚动10-20%； 2、开发融资〔不超过总投60%〕 〔1〕表内开发贷〔现阶段超5亿可对接结构化，包含同业投资〕 〔2〕理财 〔3〕可同时申报表内外，申报金额相互重叠或覆盖，通过批复要求操作放款总额 3、土地融资〔50%，不超过60%〕，定价高，表表外融资 〔1〕理财：SOT、银证委贷、其他模式 〔2〕同业投资：受让信托收益权置换股东借款 〔3〕明确规划数据和测算后尽快上报开发融资 4、土地融资+开发融资〔土地融资不超土地60%且融资总额不超总投60%〕 可同时申报表内开发贷+表表外〔土地融资〕，或全部表表外，开发融资定价灵敏 5、拆迁融资+土地融资+开发融资： 〔1〕拆迁融资可表内、表表外；〔2〕其他同上述结构 三、授信方案设计 学习文档 〔二〕风控方案标准化 1、坚持工程抵押〔风控方案的核心〕，国企和知名品牌股东承诺保持控股权不变，非知名品牌工程公司股权质押+集团担保 --为什么坚持追加在建工程抵押：分行、客户认为逐套〔分批〕抵解押麻烦，或销售快、解押影响销售，但客户会通过各种方法〔如集团成立总承包公司、集中采购等〕转移、调走资金〔包含建设资金和销售回款〕，必须通过在建工程抵押、解押完成风险操作。 2、资金封闭治理：〔1〕、建设资金监管，确保完工；〔2〕预售资金唯一监管，一是提高综合收益，二是落实还款资金安排 3、还款方案：〔1〕放款第二年末还款50%；〔2〕按销售进度还款。按合理价格测算销售回款到达地上可售收入的60-70%〔写明对应的金额〕结清〔假设按比例-价格波动、总额不确定，也较少采纳销售签约率-签约快回款慢〕，如商办略多或集团实力不是特别强，压缩至可售收入50-60%回款金额时结清； 三、授信方案设计 学习文档 〔二〕风控方案标准化 还款保证金比例的测算：如总投8亿、融资4.5亿，总收入10亿元，按7亿元结清，则保证金比例为4.5/7=65-70%，则还款方案为：按销售回款的70%提取还款保证金，销售回款累计到达5亿元、7亿元时还款保证金到达3.5亿元、4.5亿元； -为什么可售本钱和收入、还款设计不考虑车库收入：车库一般接近或晚于融资到期日；该收入是利润来源，但现金流与还款期不匹配 4、分类风控治理：我部依据房企集团实力和品牌、销售排名、财务资金状况，制订A、B、C三类工程治理标准，包含抵押担保条件、预售资金监管、还款方案的不同要求。 〔1〕A类：适用于全国排名靠前的国有大型房企，工程位于一线城市、长三角和珠三角的省会或方案单列市，采纳略宽松的治理要求，抵押〔视情况担保〕，一般要求50%以上保证金； 〔2〕B类：适用于全国排名靠前的大型民营房企和地域性国有房企，采纳较严格的治理要求