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新老会计都必须掌握之五：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何缴纳增值税 新老会计都必须掌握之五：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何缴纳增值税 PAGE PAGE / NUMPAGESPAGE23 新老会计都必须掌握之五：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何缴纳增值税 PAGE 新老会计都必须掌握之五：房地产开发企业销售自行开发的房地产工程如何缴纳增值税 新老会计都必须掌握之五：房地产开发企业销售自行开发的房地产工程如何缴纳增值税 ?财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知?〔财税〔2021〕36号,以下简称“36 号文件〞〕文件中关于“房地产开发企业销售自行开发的房地产工程〞，增值税政策的要点是：房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产工程，不执行“纳税人自建不动产〞进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣；房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老工程，可选择简易计税，征收率为5%；销售试点后开工的新工程，或者销售未选择简易计税的老工程，适用一般计税方法，税率为11%，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款；房地产开 发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产工程〔无论 新工程还是老工程〕，都按照5%的征收率计算应纳税额；房 地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在 收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税。 在36 号文件中关于这局部内容，表述是比拟简单的。但在税收征管实践中，可能出现的情况就比拟复杂了，税企双方在面对 某种情形时，如何把握政策尺度，较好表达政策设计的初衷，很有必要出台配套管理方法，对政策条款进一步细化。因此，总局在36 号文件根底上，又发布?房地产开发企业销售自行开发的房地产工程增值税征收管理暂行方法?〔国家税务总局公告 2021 年第18 号，以下简称“?方法?〞〕，进一步明确了房地产开发企业销售自行开发的房地产增值税政策的适用范围、计税方法的运 用、扣除土地价款的时机、预缴税款的计算，以及纳税申报、发票开具等方面的问题。本文从以下几个方面展开讨论。 一、适用范围 ?方法?第二条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产工程，适用本方法。自行开发，是指在依法取得土地使用 权的土地上进行根底设施和房屋建设。?方法?第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产工程继 续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本方法规定的销售自行开发的房地产工程。 关于第二条，我们要注意三个关键词：一是“房地产开发企业〞，也就是说这个?方法?不是对所有的纳税人都适用，而是仅 适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位〞。房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和工程公司。二是“自行开发〞，即适用对 象是第一次进入流通领域的“一手房〞。三是“房地产工程〞。房地产开发工程，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发 建设工程。在我国，依照?中华人民共和国城市房地产管理法?的规定，房地产开发工程是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行根底设施、房屋建设的工程。 关于第三条，我们要注意的关键词是“以自己的名义立项销售〞。 在房价下行的时候，经常会出现开发商资金断裂急需套现的 情况，也就是我们俗称的“烂尾楼〞，“烂尾楼〞再销售后，接盘的房地产企业一般会重新办理立项手续，继续投入资金，建 成后以自己的名义对外销售。 ?方法?规定，这种情况也可 视为 “自行开发〞，同样适用本?方法?。 二、根本处理原那么 〔一〕预缴税款 ?方法?第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行 开发的房地产工程，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。?方法?第十九条规定，房地产开发企业中的小 规模纳税人〔以下简称小规模纳税人〕采取预收款方式销售 自行开发的房地产工程，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。?方法?第十二条规定，一般纳税人应在取 得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；?方法?第二十一条规定，小规模纳税人应在取得预收款的次月 纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。 预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：一、分期取得的预收款〔首付+按揭+尾款〕；二、全款取得的预收款〔因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款〕。 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷〔1+适用税率或征收率〕×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的以及小规模纳税人，按照5%的征收率计算。 〔二〕新老工程 ?方法?第