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第二章 物业管理的理论基础;; 目录 2.1 现代产权理论 2.2 物品理论 2.3 委托代理理论 2.4 项目管理理论 ;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.1 产权的内涵;2.1.2 产权的功能与属性;2.1.2 产权的功能与属性;2.1.2 产权的功能与属性;2.1.2 产权的功能与属性;2.1.2 产权的功能与属性;2.1.2 产权的功能与属性;2.1.3 物业产权理论;从产权角度理解物业 （1）建筑物区分所有权的概念及特征 各国的立法中表述不同： 日本称“建筑物区分所有权”、 德国和奥地利称“住宅所有权”、 法国称“住宅分层所有权”、 瑞士称“楼层所有权”、 美国称“公寓所有权”、 英国和新西兰称“住宅所有权”;我国学者对建筑物区分所有权表述是多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。 用于区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分 我国《物权法》建筑物区分所有权 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ; 建筑物区分所有权有以下特征： 复合性 专有所有权的主导性 一体性 登记公示性 权利主体的多重性 ; 按照建筑所特有的性质，可以将建筑物区分所有权分为三种类型： （1）纵切型区分所有权 （分间所有） （2）横切型区分所有权 （分层所有） （3）混合型区分所有权 （分套所有）;（２）住宅区内的产权形态 除纯粹自用的楼宇外，绝大多数公寓及住宅区，大多要经历一个建筑物统一建成后被按套／层／间出售以及再转售的过程，从而形成了多个产权人分别拥有相邻或相连物业的状况。产权特征有：专有部分；部分共有；全体共有。 ;;专有部分所有权;共同部分???有权;共有部分性质与分类;共同管理权;权利和义务;产权理论在物业管理活动中的应用 1、物业管理工作最主要的是维护“全体共有”的产权，使之正常使用 2、根据产权理论，规范了业主个人的一些权利： 所有权、相邻使用权、楼房共有部分享有的共有所有权 3、根据产权理论，规范了业主在业主大会上的权利： 表决权、参与制定规约权、选举与罢免管理机构人员的权利、请求权;案例精析;实战演练;处理方法;2.2 公共物品理论 本节介绍： 公共物品的定义 公共物品的区分 公共物品与物业管理;2.2.1 公共物品的定义 （一）社会公共需要 私人个别需要和社会公共需要 社会公共需要的特点： 整体性， 集中性， 强制性 私人物品 私人个别需要 公共物品 社会公共需要;经济学的定义 所谓公共产品，就是那些在消费上同时具有非排他性和非竞争性的产品。 物品是否具有消费的排他性和竞争性，成为判断公共物品和私人物品的两个标准。;2.2.2公共物品的特性 1. 消费的非排他性（non-excludability） 指公共物品一旦被提供，便有众多的受益者共同消费这一物品，要将其中的任何人排除在对该物品的消费之外是不可能的或无效率的。 最起码从合理成本的角度来看是如此的 例如：国防、外国游客对本国治安的消费;纯公共物品的非排他性由两个原因决定的 一是技术上的不可能性； 二是经济上的无效率。;公共物品的非排他性包含三层含义： 任何人都不可能不让别人消费它，即使有些人有心独占对它的消费，但或者在技术上不可能，或者虽然在技术上可行却成本过高。 任何一个人自己不得不消费它，即使有些人可能不情愿，但却无法对这种消费加以拒绝。 任何人都可以恰好消费相同的数量。（如果在某人消费之后，别人消费的可能性减少了，那么就等于部分地排他了。） ;2.消费的非竞争性（nonrivalry） 指一种公共物品一旦被提供，一个人对这种物品的消费并不会减少其他任何人对同一物品的消费机会和消费数量。 例如：国防、电视节目;消费的非竞争性是由利益不可分割性决定的。公共物品一般都具有利益不可分割性，这使增加一名消费者的边际成本为零。 当一种公共物品提供给所有的社会成员消费时，只要某个人消费该物品的边际成本为零，排除任何一个能从