08不同类型物业的管理.pptxVIP

第十二章 不同类型物业的管理;本章内容;第一节 居住物业的管理;（二）居住物业的分类 1、按住宅居住的户数 （1）独户住宅 （2）多户住宅;2、按业主的数量 （1）单一业主 ①直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接管理的公有住宅。 ②系统公房。由企事业单位拥有并管理的公有住宅。 ③商品公寓（供出租）。由私人独资拥有并供出租的商品住宅。 ④其他私人的独户住宅。城市中过去遗留下来的私房。 （2）多个业主 ①售后公房。国家按优惠条件卖给居民的原租住的公房。 ②高档商品住宅。原来称作外销商品住宅。 ③一般商品住宅。原来称作内销商品住宅。 ④经济适用房。国家为了解决中低收入居民的住房，给以一定的政策优惠建造的住宅。也称微利房、安居房、平价房。 ;二、住宅小区的管理 （一）住宅小区的概念及特点 1、概念 城市居民的 居住生活聚居地称为居 住区。居住区是具有一 定的人口和用地规模， 以满足居民日常物质和 文化生活需要，为城市 干道分割成自然界限 所包围的相对的区域。;在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。;2、住宅小区的特点 （1）结构的系统性 （2）产权的多元化 住宅小区的系统性要求统一管理，而产权的多元化特征又导致单个业主要求的个性化，因而造成住宅小区管理的复杂性。 （3）功能的多样性 住宅小区除了满足居住功能以外，还配备了多功能的服务设施，如教育卫生设施、商业服务设施、文化娱乐设施、公共服务设施（如银行、邮局等）。这些功能基本满足了居民的生活需求，但也带来了小区物业管理的难度以及新的机遇。 （4）内涵的社会性 住宅小区是一个小社会，增加了小区物业管理的难度 。 (争议）;（二）住宅小区的物业管理;（3）统一管理，综合服务 针对传统的房产管理 （4）经济效益、社会效益、环境效益、心理效益相结合。 经济效益：企业化行为 社会效益:物业管理为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间，体现在人与人之间的和谐，人与社会之间的和谐； 环境效益：居住小区是???市大环境中的小环境，居住小区物业管理的好坏，直接影响到城市的大环境。 心理效益：反映在居民心态中的一种主观感觉，一种居住环境理想的境界与心理价位，或者叫期望值。如果住宅和环境的安全、舒适、优美的程度已达到或超过心理价位，居民就会有一种满足感、幸福感，甚至有享受感、奢侈感。;2、住宅小区物业管理的达标考核要求 (1)管理运作 (2)精神文明建设 (3)综合管理 (4)房屋维修管理 (5)住户评议;第二节 商业物业的管理;一、办公楼物业的管理;2、办公楼的分类（P244） 不同类型的办公楼对物业管理的要求不同;（二）办公楼物业的特点 （1）地理位置要求高。现代化的办公楼多数建在城市中心。城市的经济活动频繁，交易量大，信息传输量大而快，交易成功率高，交通便捷，面谈方便等，各类商业服务设施齐全，既利于办公人员的上班，又有利于贸易的谈判和开展。 （2）建筑档次高。无论从外观还是内部的配套设施，现代化的办公楼大多为高档的高层建筑，能为客户提供一个舒适的工作环境。 （3）功能齐全。为了能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率工作的需要，现代的办公楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等，。 （4）多由专业物业管理公司管理。办公楼由于其档次高，设施设备复杂，管理要求高，一般都委托专业物业管理公司进行管理;（三）办公楼物业管理的主要内容（P245) 1、营销管理 2、前台服务 3、安全卫生 4、消防 5、设备设施管理 6、保洁管理 ;二、零售商业物业的管理;（一）购物中心的管理要点 1、购物中心的服务对象有业主、用户和用户的顾客。 2、增加用户的营业额是物业管理的重要目标。 3、严格管理各承租商户的装修。 4、严格完善保安措施。 5、消防工作重中之重。 6、方便的内外交通以及足够的停车场 7、内外的清洁工作。;（二）购物中心营销管理的特点 1、购物中心的促销管理 2、购物中心的租赁管理;第三节 工业物业的管理;二、工业物业的特点 （1）资本投资量大。 （2）流通性差。 （3）有较长的租赁期。 （4）建筑外形要求不高，建筑用材标准不高，多建立在城市边缘地区或郊区。 ;三、工业物业的管理特点 （1）生产用房的管理是工业物业管理的重点。 （2）水、电、煤气等资源的确保供应。 （3）辅助配套管理工作复杂、难度大。 （4）物业易损耗，维修量大。 （5）保洁工作难度大。 （6）治安消防任务重。 （7）物业内交通畅通是关键。 （8）提供多方位的社会化服务是责任。;四、特殊物业的管理 旅馆、俱乐部、旅游点、托儿所、戏院、学校、政府机关和教