烟台阳光100城市广场S2公寓培训资料07.3.6.pptxVIP

S2酒店服务式公寓培训资料销 售 市 场 部2007 年 3 月 5 日回 答 购 买 S2 公 寓 客 户 的 若 干 问 题烟台现在中高端客户居住情况怎样？ 烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？ 点 击 答 案什么是投资服务式公寓？ S2为什么是烟台最好的酒店服务式公寓？ S2公寓生活硬件配置及配套如何？ “仲量联行”能提供什么样的增值服务？ 出租手续太烦琐，谁能替我们租？ 问题一 烟台现在中高端客户居住情况怎样？答 案 烟台中高档公寓市场综述一、需求市场二、供给市场三、市场供求数据量化分析及结论需求市场中高档公寓市场需求现状 烟台每年固定外籍租客人群：环渤海湾经济圈重要的国际开放港口枢纽城市2万长住人口多家知名外企20余万入境人次需求现状： 重要的经济港口城市竞争力，成为外籍、外地商务人士长期租住的支撑点，需求数量有继续增长趋势。 外籍租户结构：以日、韩为主，欧洲租客较少；外籍租客租住的聚集效应明显（特别是韩籍人士）。 中档公寓、酒店长租房，选择性小，高端需求市场被无奈向中端租赁物业分流。 租金：中高端需求在现阶段市场租金水平基础上仍有一定提升空间。关键点：求大于供，需求市场潜力巨大，特别是高端市场需求未被真实满足。供给市场中高档公寓供给市场特点供给市场现状 公寓租赁市场欠成熟，芝罘区、莱山区和开发区租户聚集性强； 供给量：少且分散，高档公寓供量极少，市场上没有真正意义上的“酒店式服务公寓”； 供给类型：中档社区（散租）、酒店长租房（协议价）、小规模的“酒店式服务公寓”； 市场现存问题： 1、供给分散、供应量少，区域租金水平差距大； 2、社区硬件以及周边生活配套差； 3、社区不能提供相应的中高档次配套服务； 4、市场缺少成熟、规范的租赁团队。关键点：烟台公寓的租赁市场存在断层现象－－“高档服务式公寓供应极少”问题市场供求现状问题市场综述： 公寓租赁市场求大于供。需求稳定；供给产品类型单一，可选择性差。 完善服务配套的高挡公寓供给存在断层，中高端需求在向酒店、中档社区挤压。 区域生活配套有待完善，芝罘区优势明显。 市场租金出现明显断档，因没有相应产品支持中高端租金市场。 中高端需求市场外籍租客占主流。结论: 租赁市场高挡服务式公寓供给存在真空区，无法满足高端需求市场。？解 决 ：解决“阳光100城市广场”将弥补高档服务式公寓市场的空白供给市场需求市场烟台阳光100城市广场一、供给量化指标一、需求量化指标高档公寓需求量将会从中档社区与酒店理性释放高档服务公寓供给为0％平衡点二、软性指标二、租金水平指标 城市核心区，实现高品质生活； 社区硬件设施，周边生活配套； 软行服务配套； 精装修等生活增值点多的好产品。 品牌租赁队伍对口服务。22$－25$市场对高档公寓租金的合理预期高档投资服务式公寓15$－18$7$－9$3$－5$2$点击返回首页问题二 烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？答 案 喜欢住“酒店服务式公寓”－－对驻烟外企及韩国商会访谈一、 韩国人居住特点二、 对物业要求三、 家具、家电及装修标准要求韩籍人租住特点－－韩国商会访谈韩籍人居住特点： 租住区域：开发区、莱山区，沿海小区为其首选。可以选择市内商业核心区居住，但无好项目可以选择； 聚集效应：聚集特点非常明显，原因是“安全”、“易于沟通”，韩籍人获得房源的主要渠道也是，朋友介绍； 租金：4－7（美金/月*平米），租金弹性较大，社长以上级别还有租金上浮空间。 租期及付款：一般是一年一签，一次性付租金，较稳定。有短期需求（三个月或半年），租金可谈到7$以上。均需开具发票 户型选择：单身偏爱70平米左右户型，有小孩的家庭则多选择120平米三居租住。 配套要求： 安全：首要关注点，要求社区封闭式管理、安保系统完善，对半封闭式的商住社区居住存在安全顾虑； 地暖：极为关注点，烟台项目极少有地板采暖的配置，而韩国人却有用地暖的传统； 装修：最喜带有韩国文化的精装修，家具家电偏爱本国品牌。租房喜全套家具家电配置、精装修； 会所：强调社区私人会所，配备专业会议厅、休闲咖啡等。男士偏爱高尔夫练习场，女士偏爱健身、美容； 物业服务：钟点工、保姆（很在意费用）、翻译、大巴车接送孩子上学等全套服务； 周边配套：喜欢商业、医院、学校、超市、娱乐休闲设施等项目周边配套齐全的社区。韩籍人租住特点－－“银和怡海”项目物业管理公司访谈“银和怡海”项目基本情况：物业管理及服务启发： 品牌：“金牌家政服务”，有偿服务内容：保姆、钟点工、洗衣、电器维修等；物业费：0.6元/m2。 租赁：物业公司为本社区业主代为办理出租（仅限本项目）。业主需签受托租赁协议，一个月中介费用。 租客：韩国人居多，几乎占小区住户的30％；日本人少，但租住很稳定，一般签2、3