房地产项目集合资金信托计划（债权认购）风险评审报告-最终模版.docxVIP

PAGE PAGE 3 风险评审报告 根据监管机构的监管导向和公司的要求，风险管理部在认真分析和评审房地产融资业务部提交的**X号集合资金信托计划（债权认购）可行性研究报告等材料的基础上，特出具本风险评审报告。本风险评审报告仅作为**信托内部决策参考之用。 一、报告依据 根据房地产融资业务部于年7月27日提交的**X号集合资金信托计划（债权认购）可行性研究报告电子版、其他预审核资料撰写本报告。 二、尽职调查情况 1.风险部是否参与尽职调查：否 三、风险分析 （一）交易结构概述 本项目交易结构为债权认购，信托计划总规模12,000万元—50,000万元，总期限不超过2.5年,由证券股份有限公司（以下简称“证券”）设立资管计划委托我司以债权认购方式受让河南商业运营管理有限公司（以下简称“商业”）对河南省天地实业有限公司（以下简称“河南”或“债务人”）的债权，融集资金主要用于商业自身的发展经营支出。为保障债务人河南按时、足额偿还信托债权本息，河南以其合法持有的位于郑州市龙湖中环南路北、龙湖中环路东的总面积为34873.64平方米的土地使用权（土地证号：郑国用（2015）第XQ1070号）为信托债权本息提供第二顺位抵押担保。同时，商业、河南子公司河南奥林匹克置业有限公司（以下简称：奥林匹克）以及河南的实际控制人张作彬为本信托计划提供连带责任保证。 本项目分析的重点是标的债权的分析、债务人信用风险、担保人保障效力。 （二）风险分析 1.标的债权的分析 信托资金用于购买商业持有的对河南的应收债权，可研列示形成轨迹为：为满足河南的孙公司河南仁信置业有限公司（以下简称“河南仁信”）经营发展中的资金需求，截至年7月22日商业累计向河南仁信汇入款项50,200.00万元，后三方达成协议，由河南承继该笔债务代替河南仁信偿还对商业的50,000.00万元债务。经查询商业和河南存在关联关系，不排除该笔应收债权是通过关联单位虚增的可能，本项目为事物管理类项目，我司不参与项目前期尽调，本次拟购买的债权真实性和合法性由委托人自行研判。 2.债务人信用风险分析 债务人河南成立于1995年8月，位于郑州市郑东新区商务内环路16号15层，注册资本8,000万元，主要经营范围为房地产开发与经营；建材、日用百货、五金交电的经销；房屋租赁；民用航空器租赁。根据截至年6月未经审计的单体财务报表显示，总资产104,696.09万元、总负债19,205.61万元、所有者权益85,490.23万元，资产负债率18%。总资产中其他应收款57,267.88万元（主要为关联单位往来）、存货32,358.90万元（全部为开发成本）；总负债中其他应付款13,757.16万元；2013年至年6月营业收入分别为515.63万元、10,528.79万元、164.91万元、4.86万元。可研中关于债务人的信息较少，财务报表仅为单体报表，难以判断债务人真实经营状况，其是否有实力顺利建设该项目、是否有足够的融资能力、是否能取得市场的认可、第一还款来源是否充足均存在很大的不确定性，存在较大风险，本项目为事物管理类项目，我司不参与项目前期尽调，不排除其存在民间借贷行为的可能。 3.担保人保障效力 （1）抵押物风险分析 本次信托以河南拥有的位于郑州市龙湖中环南路北、龙湖中环路东的总面积为34873.64平方米的土地使用权（土地证号：郑国用（2015）第XQ1070号）为信托计划提供第二顺位抵押担保，该抵押物现抵押在信托公司名下,待解押手续办理完成我司成为唯一抵押权人后，再进行放款。预评估总价为75,023.66万元，抵押率66.65%，本次信托计划提供抵押担保的土地所处地理位置较好，未来开发销售前景较好，但由于本项目为事物管理类项目，拟抵押地块由委托人指定评估公司评估，评估价值、抵押率等经委托人认可，我司作为受托人仅接受委托人指令，对抵押物可能存在的风险不做判断。 （2）担保人1-商业连带责任保证 担保人1-商业成立于2015年01月，注册资本为1,000万元，位于郑州市金水区民航路6号金航大厦10层，经营范围为商业运营管理，品牌营销策划，企业管理咨询，经济贸易信息咨询等。根据截至年7月22日未经审计的财务报表显示，总资产51,116.05万元，其中其他应收款50,960.00万元（主要为关联单位往来）；总负债51,137.75万元，全部为其他应付款（主要为关联单位往来）；所有者权益-21.7万元；资产负债率为100%；2015年度和年1月至7月22日营业收入均为零。由于该公司成立时间较短，且资产主要依靠关联单位往来款虚增，公司成立至今未实现营业收入，该担保人担保实力很弱。 （3）担保人2-奥林匹克连带责任保证 担保人奥林匹克成立于1997年3月，位于郑州市金水区民航路6号金航大厦，注册资本5,