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PAGE 399 服务与品质同步 PAGE 工程维护方案 工程维保是****小区物业管理的重要内容。物业在九年的物业管理实践中,十分注重这项工作,充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势,积累了丰富的工程维护经验,我们将最大程度地发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值,努力为用户营造一个安全、健康、文明的居家场所。 8.1房屋及公用设施维修养护 8.1.1工作内容和目标 序号 工作内容和目标 备注 公共部位 1 每年二次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人 2 每天巡视楼内公共部位门窗,关闭到位,保持玻璃、门窗配件完好,门窗开闭灵活并无异常声响,因管理不到位造成门窗损坏,应立即按原有标准赔偿安装 3 楼内墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损 4 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次),每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理 5 每半月一次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好 6 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损 7 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用 8 儿童游乐园、室外健身设施等每日巡查一次,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外) 9 对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常 供水系统 1 每天二次检查泵房设备,发现故障,及时排除,确保小区日常生活供水 2 每年二次对供水处理系统全面维护保养 公共照明 1 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上 2 景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好,亮灯率在99%以上 3 公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常 消防系统 1 消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常 2 消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好 3 每天检查火警功能、报警功能是否正常 4 每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行二年后,应每隔三年全部清洗一次,不合格的应当调换 5 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查 6 每月检查一次灭火器材,临近失效立即更新或充压 避雷设施 1 每年综合检查一次小区避雷设施,18层以上楼宇每半年应测试一次,保证其性能符合国家相关标准,达到使用要求 弱电系统 1 楼宇对讲系统(可视) 不定期进行调试与保养,保证其2 4小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 2 周界报警2 4小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号 3 监视系统不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行.,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常 电子巡更 1 根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常 升降系统电梯 1 保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁 2 委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理 3 电梯发生一般故障的,专业维修人员半小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助 水景 (动力) 1 每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属量施,损坏部位及时修复,保证其正常运行 2 重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常 8.1.2服务措施 (1)在日常管理过程,我们重点在于“以防为主”, ****小区是一新建小区,发生住宅外墙或建筑
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