某楼盘分析报告.pdf

静鼎安邦楼盘分析报告 项目概况 静鼎安邦，楼盘地址位于康定路1268弄（近武宁南路口）。由上海新宏安房地产 开发公司建造。小区总建筑面积5万平方米，总占地2万平方米，容积率2.49,绿化 率35%,由14栋联体别墅、28栋迭加别墅以及2栋高层公寓组成。高层公寓总共120 套。单价在2-3万元/平方米左右。一般联体别墅总价在1000万左右，迭加别墅总价 在六，七百万左右。预计2005年12月交房。 定位背景 该楼盘的开发商将该地块定位为别墅，是基于以下方面的考虑： 1. 容积率控制在2.49,只能建造低密度的小区。 2. 地块形状呈 长形，小高层建筑难以排布。 3. 周边居民房较多，公寓的高度受到限制。 4. 周边公寓住宅较多，重复建设意义不大。 5. 公寓的价位相对不高，对于体量不大的小区其利润空间有限。 6. 市中心别墅房源稀缺，采用错位竞争体现楼盘优势。 7. 市中心别墅价位较高，有巨大利润空间 该楼盘的别墅总价高达千万之巨，定位为豪宅，客户层为金字塔尖的人群。其产 品必须有能够符合其豪宅地位的品质作为支撑，故在其产品规划设计时采用了一些独 特的设计手法，新颖而具独创风格，与 目前市场上同类别墅豪宅在豪宅的概念理解以 及表现手法上有着很大的不同。下面就其产品角度以及豪宅的概念理解角度作一简要 分析。 房屋立面风格 联体及迭加别墅的外立面采用现代派极简主义风格。立面线条简单，但却不呆板。 通过直上直下的垂直线条作为骨架，配合略为虚化的横向线条的穿插，使整个立面显得 凹凸有致，层次分明。立面色彩以素雅的土黄色配合略深的深灰色组成了立面的两大基 本色，加上金属栏杆以及大幅玻璃在色彩上的柔化作用及过度，使立面色彩更加协调。 线条配合色彩共同构成了现代派极简主义风格的建筑立面。 房型布局及特点 联体别墅 14栋联体别墅排成一排，均为三层带地下室的设计。以地上建筑面积343平方米, 地下建面66平方米的联体别墅房型作一分析。 地下室： 位于地下一层，高度3. 2米，与普通层等高。这里是家庭生活及娱乐的重要私密 空间。楼梯上部的大面积区域挑空并通往一层，并通过一层的玻璃采光顶将光线引入 地下室。另一边的地下庭院上部挑空并连接一层，将光线导入。通过这两个采光井的 设置，解决了原本黑暗潮湿的地下室的采光及通风问题，并且加强了与上层的联系， 使之真正成为了日常生活起居的一部分。 一层： 这里是日常起居及招待亲朋的场所。整个层面的中庭设置了一个露天花园，将室 外的绿色，阳光，空气引入室内，并与二，三层有了沟通的平台。花园四周以全玻璃 隔断，通透性更强。客，餐厅及其它功能区围绕中庭花园布置，通过中庭花园全玻璃 的隔断使视野任意延伸并将各功能区从视觉上连成了一体。楼梯旁的庭院实为采光井, 露天的采光井将光线导入，使楼梯光线明亮。露天庭院和采光井，使该层的采光极佳, 并加强了与外界及建筑内部的沟通。 二层： 这里是休息及工作区。各功能区围绕中间露天庭院的挑空部分布置。除卧室之间采 用隔墙，其余均为大幅玻璃隔断，采光及视觉延伸性极佳。南面的露台，中间连通南 北的走廊，以及一间卧室均可俯瞰一楼庭院。多层次的庭院丰富了室内空间及景观， 且加强了建筑内部各层之间的沟通。 三层： 整个三层是主卧区域。主卧通过中间的走廊与南面露台及阳光室连接。各功能区 围绕楼下庭院及露台上部挑空区域布置，可尽览一，二层美丽景致。使主卧层成为了 除休息功能以外，该套房型景观层次最丰富，景观系数最高的区域。这个层面成为了 体现豪宅最具代表性的空间。 整套房型十分讲究自然采光以及视觉上的延伸性及通透性。 1 -过多个采光井使原本黑暗的地下室变的明亮且利于通风。 2 •改变了原来一贯的将庭院放在室外的做法，将庭院搬进了室内。 3 -露天庭院以及二层的露台将自然光线及景观引入室内，不用出门即可感受庭院美 景。 4-露天庭院挑空的部分将一到三层从空间上连接了起来，增进了建筑内部各层之间 的交流。 5 •建筑内大量的玻璃隔断使视野延伸的更远，将内部空间成倍放大。340平方米的面 积，所达到的视觉效果却远远大于340平方米。 6 •室内每一个功能区在使用功能上是独立的，但在视觉上却是统一的。 7 -主卧层在空间层次上的丰富视野效果，使豪宅的定位更加鲜明。 该房型在设计时对于豪宅