宁化路项目调查报告11.docVIP

宁化路项目调查报告 一、四方区概述 四方区地处青岛市区中心位置，由老城区、东部新区和西海岸带三部分组成，是全市的交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区。区域面积34.55平方公里，总人口约38.5万人。城区往南通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，东接崂山区，西部为濒临胶洲湾的经济开发带，区位优势明显。主要道路为四流南路、人民路、重庆南路、308国道与郑州路、洛阳路、长沙路、萍乡路、瑞昌路形成“四纵五横”交织区；胶济铁路纵贯全区，四方火车站和沙岭庄火车站为客货混合三等和二等中间站；交运集团青岛长途汽车站座落于区内。 项目位置： 该项目为四方区“两改”重点推进项目，位于四方区人民路以西，温州路以北，宁化路西侧铁路住宅区域以东，平安路以南以及平安路以北部分区域，规划改造总用地面积约12.39公顷。 项目周边住宅价格： 住宅总拆迁面积为16.7万平方米，总拆迁户数3866户。其中筒子楼23座，共1159户，建筑面积约3.9万平方米。 住宅楼1970年以前的约283户。 70-80年代约944户。 80-90年代约2541户。 90-2000年约98户。 1.新房： 人民路285号地块 价格：待定 类型：高层住宅（9栋） 户数1312户 容积率：3.6 绿化率：26% 总建筑面积：196779平米 地址：四方区人民路285号 2.二手房： 宁化路小区 均价：10594元/平米 地址：宁化路周边 建筑现代：1990年左右 建筑面积：30-50平米、70-80平米 建国新村 均价：11907元/平米 地址：人民路与宁化路交叉口 建筑年代：2000年左右 建筑面积：50-60平米、70-80平米 南公司小区 均价：11029元/平米 地址：四方区杭州路9号 建筑年代：2002年左右 建筑面积： 40-60平米、70-80平米 湖岛新村 均价：9338元/平米 地址：宁化路33号 建筑年代：1998年左右 建筑面积：60-70平米 人民路小区 均价：10856元/平米 地址：人民路 建筑年代：1988年左右 建筑面积：40-60平米、70-80平米 塞瑞人民路步行街居住小区 均价：9825元/平米 地址：人民路290号 建筑年代：2007年左右 建筑面积：40-60平米、90平米左右 方中圆小区 均价：10748元/平米 地址：四方区人民一路2-5号 建筑年代：2000年左右 建筑面积：50-70平米 四、项目周边公寓用地价格： 黄金岁月 均价：8661元/平米 地址：青岛四方区鞍山一路88号 建筑年代：2005年左右 建筑面积：50-60平米 少量80平米 五、项目周边商业用地情况： 利群辐射主商圈： 该商圈为四方利群为带头的综合性商圈，是四方区居民的主要生活商圈，目前此商圈在四方所有商圈中经营情况较为理想。 乐购超市商圈： 此商圈位于利群广场的北侧，于重庆南路与人民路立交桥交汇处，于2010年1月9号正式营业。主要经营超市、服装、餐饮、休闲等，现除超市部分经营正常外其商场部分因管理经营不善，已出现部分商家撤柜现象。 五金、机电配电商圈： 此商圈跨度从人民路立交桥至海伯桥、温州路至长途汽车站，商圈内主要经营五金、机电配件等，目前商圈经营情况良好。 方中圆商业街： 方中圆商业街是四方区政府重点发展的商业街，主要集中在人民一路一带，主要以餐饮、服装、小商品批发零售为主，2.2万平方米的小商品批发市场也位于其间，但受限于客流量稀少的缘故，除周末及节假日期间生意较好之外，在大部分的工作日时间其经营情况不尽理想。 海云庵特色商业区： 此商业区也是四方区政府着力发展的商业圈，以特色餐饮、服装经营为主，商业气氛平淡，租金低廉，除开一年一度的“糖球会”，经营情况不尽人意。 六、项目周边商业用地价格： 人民路： 1、人民路交通便利，公交线路多，立交桥周边人流量和车流量大； 2、人民路立交桥北部以服装经营为主，移动、联通营业厅较多，但沿街网点面积较小，多为10—20㎡； 3、北路段网点租金约2.5元/㎡·天，其中靠近人民路立交桥以及临近公交站点附近的网点租金较高，约为3.5-4.0元/㎡·天； 4、人民路东侧由于拆迁缘故，多数网点已停止营业； 5、人民路立交桥南侧（四方利群附近）相比其它区域较为繁华，车流量大，人群密集，此区域沿街网点主要以五金、机电配件的经营为主，店铺面积偏大，租金也是这一区域内最高的，约7.5-8.0元/㎡·天左右，此区域形成了青岛市专业的五金、机电配件市场，阜新路至抚顺路网点租金约为5.5元/㎡·天，抚顺路至海泊桥段网点租金约为5.0元/㎡·天； 6、由于本区域形成了青岛市五金、机电配件专业化、规模化的市场，所以