物业管理及业务范围.pdfVIP

一、物业管理人其业务范围 物业管理中的管理人即指物业管理公司,是指专门从事土地以上 永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理,为业主提供良好的 居住或工作环境,实行自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束,具 有独立法人地位的经济实体。 自1981年深圳成立全国第一家物业管理公司以来,广州、上海、 北京、南京、哈尔滨、海口、大庆、成都等大中城市相继成立了数目 可观的物业管理公司。据不完全统计,全国已组建物业管理公司千余 家,其中,全民、集体性质的占大多数,外商独资、中外合资、股份制等 形式发展很快。 一般说来,物业管理公司应当提供下列内容的服务： （1）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护和维修； （2）绿化、环境卫生管理服务； （3）安全防范服务； （4）车辆停放公共场地的管理； （5）高层楼宇增设的服务项目； （6）物业档案资料的管理； （7）业主和使用人委托的其他服务事项。 二、物业管理人的主要权利 依据国家有关法律、法规及各地在物来管理方面的成功经验,物 业管理公司应享有以下权利： （1）根据有关法律、法规,结合物业实际情况,制定物来管理公约、 住户手册、员工手册等各方面的管理规定。 （2）依照牧业 管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。 （3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用。物业管理公 司有权按时收取物业管理费、装修管理费以及其他合理的费用。 （4）制止违反规章制度的行为。物业管理公司如发现业主或使 用人违反规定进行以下行为的,应予以制止、批评教导,责令恢复原状 和赔偿损失： 1）擅自改变小区内土地用途； 2）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构和外观,毁损设备、 设施而危及房屋安全的； 3）私搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋公共部位乱堆乱放,随意 占用,破坏绿化,污染环境,影响 住宅小区景观,噪声扰民等。 （5）选聘专营公司承担专项管理服务。如选聘清洁公司负责物 业的清洁工作,选聘保安公司负责物业保安方面的工作等。 （6）要求业主委员会协助管理。当牧业管理公司在实施管理中 与业主和使用人出现较大分歧时,可要求业主委员会出面协调。 （7）可实行多种经营,其收益补充物业管理经费。在现阶段,由于 居民收入水平的限制,物业管理收费不可能很高 ,开展多种经营,增加 收入,以补充物业管理经费不足是行之有效的办法。 三、物业管理人的主要义务 （1）以为业主和使用人服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和 环境效益的统一。摆正物业管理公司和业主、使用人的关系 ,不片面 追求经济效益。 （2）按照政府主管部门规定的管理质量标准,履行物业管理合同, 依法经营。政府主管部门从实际出发,规定物业管理工作应达到的标 准。物业管理企业应以此为依据,履行与业主委员会签订的管理合同, 并遵守国家有关法律规定,开展经营活动。 （3）重大的管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会 认可,接受业主和使用人的监督。物业管理公司必须清楚自身的权利。 当有关举措超出自身权限时,应当提交业主委员会审议、认可,并接受 监督。 （4）接受房地产行政主管部门以及工商、公安、卫生等行政部 门和物业所在地人民政府的各方面管理、监督。例如,有的城市规定 物业管理公司须经过资质审查,再向工商行政管理机关申请注册登记, 领取营业执照后,方可开业。 （5）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活 动。物业管理公司应结合业主和使用人的实际情况,定期或不定期地 开展多种形式的社区生活服务和社区文化活动,为业主和使用人提供 结识、交流的机会,创造出和谐美好的小区生活环境。