同策上海高桥新城三期尼德兰北岸营销策划321.pptxVIP

【开题设问】2010年2月，高桥新城，尼德兰·北岸面对已经成形的三期别墅面对已经出街的宣传广告面对八亿元年度回款目标这场战争里 我们要做什么What Shall We Do价值的再一次深挖高效率的营销执行【三大待释疑问】价值的再一次深挖Q1：2010年，高桥新城，该往何处前行？高效率的营销执行Q2：2010年，高桥新城，别墅价值何在？Q3：2010年，高桥新城，别墅如何快销？报告总纲Q1：2010年，高桥新城，该往何处前行？Part1：尼德兰·北岸意义洞察Q2：2010年，高桥新城，别墅价值何在？Part2：尼德兰·北岸价值捕捉Q3：2010年，高桥新城，别墅如何快销？Part3：尼德兰·北岸营销攻略【 解惑 】Q1：2010年，高桥新城，该往何处前行高桥新城的前世今生溯 源“一城九镇/三城七镇”和上海的“城市进化论”2001年1月5日《关于上海市促进城镇发展的试点意见》：“十五”期间，上海重点发展“一城九镇”，松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇，强调要借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格，重点在城镇新建城区，因地制宜地塑造“一城九镇”的特色风貌。高桥新镇：建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；嘉安新城-安亭新镇：建成德国式小城；浦江新镇：以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；朱家角新镇：既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城新镇：建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、陈家镇：建成欧美、生态特色的小城；松江新城：建成英国风格的新城；临港新城：建成欧洲现代式城市。2004年11月 《关于切实推进“三个集中”,加快上海郊区发展的规划纲要》：确定松江新城、嘉定新城、临港新城为重点发展新城,其余中心镇继续保留，据此产生了“三城七镇”的称谓。以最适宜的生态环境，各具特色的城镇风貌和现代化的居住功能吸引市中心城区人口。核心目的将密集的市区居民向外迁徙，减轻市区压力，控制中心城区房地产发展规模，加速城市化进程。突出作用【一城九镇/三城七镇】领衔上海城市进化的行进方向城市人群高度聚合——城市人群适度分散高密度都市集核——大范围城市群落局部资源的过度消耗——整体资源的平衡使用衍 进“三城七镇”的“相忘于江湖”嘉安新城浦江镇松江新城朱家角安亭新镇新浦江城泰晤士小镇朱家角新城从同策数年耕耘“三城七镇” 的经验看到作为“三城七镇”建设的先驱者它们已得到广泛的认可与追捧新浦江城别墅成交客户中，浦东客户占整体比例的25%。卢湾、静安、黄浦等中心区域占整体成交比例的35%。而闵行区区域内客户也占到较大比重，为30%。考察区域——浦江镇【新浦江城】宝山区嘉定区闸北区4%虹口区2%4%青浦区23%外省市客户 5%其他区域 6%42%（新城区22%、老城区20%）6%松江区域客户占比为42%，区域客户不足总客户量的一半；徐汇、长宁为代表的西区客户占据29%的比例，而上海以外客户也占据客户总量的11%，非区域客户导入量较为可观。考察区域——松江新城【英郡别院】6%嘉定区34%6%4%5%14%6%4%6%6%3%外省市客户 6%魏玛原墅成交客户，客户主力区域为嘉定区，占34%。其余客户分布较为分散，市区客户占据客户总量的47%。有6%别墅成交客户来自外省市区域。考察区域——嘉安新城【安亭新镇】客群共性特征客户覆盖面范围广阔成交客户辐射面广，除部分成交较为集中的主力客源区域外，全市乃至外省市区域客户均有成交，且所占比例不低。区域内部客户失去绝对主力地位项目所在区域客户比重虽然较大，但相比临近其他板块内同类产品而言，区域内部客户所占比例有明显降低。市中心客户异军突起区别于其他处于城市外围的同类型个案，该类项目在市区导入客户层面有明显放大。与此同时，我们的【高桥新城】？2002年高桥新城建设启动，随着2006年9月一期公寓和叠加别墅的入市，高桥新城作为荷兰新镇规划中首个大型综合型项目，成为外高桥荷兰新镇规划的开篇之作。但是……2006年一期开售，区域客户占比70%左右2008年二期开售，区域客户占比50%左右客户如是说：我搬到高桥新城已有近10个月了，KFS好像很悠闲，什么事都是慢慢来，营销宣传像温吞水，曾经杨高路上的广告牌把高桥新城的方向都搞反了！高桥新城开发至今已有好几年了，可杂草丛生的荒地占了大部分，航津路上的门头造个毛胚不动了，像烂尾楼式的，不知道KFS是咋想的。高桥新城一期的房子1年多时间,污水管就漏了,找开发商交涉,他们一开始还推卸责任,说什么过了保修期,到底有什么问题,我们也不便写出来,只有开发商自己心里有数,业主们都提高警觉了!宣传推广力度不足前期产品品质欠缺物业服务质量低下客源未曾跳脱区域限制产品价格提升速度较慢2010高桥新城续推尼德兰·北岸后续B3·C3·C