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商业地产运营模式及法律风险防范 商业地产运营模式及法律风险防范 ［摘要］商业地产在我国起步较晚 , 但随着社会经济的高度发展和城市 化进程的加快，商业地产宛若雨后春笋得到迅猛发展。近几年 , 受整体宏观 经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响 , 住宅开发商也纷 纷转型进入商业地产领域 , 以期在商业地产市场分得一杯羹。本文首先从商 业地产的概念入手， 结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模 式，并着重从法律角度分析了商业地产运营中需要防范的法律风险以及相应 措施。 ［关键词］商业地产 运营模式 法律风险 防范 一、商业地产之概念界定 对于商业地产的定义， 鉴于商业联合会正在修订相关术语和标准外， 业界还没有一 个明确的权威的说法或定义。 通常认为商业地产是以商业用途为目的的地产， 具体包含 商业和地产两个概念，其显著特征表现为同时具有开发权益、 所有权益、经营权益、管 理权益。与传统的住宅地产不同，商业地产又具有商业经营性特点，主要用于办公、住 宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产，表现形式多主要包括 购物中心、超市、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、工厂直销店、酒店旅馆 ( 旅 游地产 ) 、娱乐类商业地产 ( 如电影院〉 、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、商业地产的主要经营模式 商业地产运营模式就是商业地产项目在建造之初或建造之后 , 拥有商业地产所有权 者采取的出租或出售商业地产项目的模式， 结合国内相关研究， 可将商业地产的主要经 ① 营模式分为纯出售模式、只租不售模式、租售结合模式、不售不租模式。 1．纯出售模式 该模式下，地产开发商出售商业地产产权开发商只销售、出让产权 , 销售完成之后 开发商不再对商业地产项目进行干预。 纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用 的模式。典型代表是 SOHO中国早期采取的 “开发- 销售”的散售模式。其通过先开发商 业物业 , 然后再散售给中小投资者和经营者 , 通过销售获取快速的资金回笼和开发价值。 但因最后的业绩不佳， 2013 年, 潘石屹宣布 SOHO中国转型 : 不再做散售改为出租 ,SOHO ② 中国计划从“开发 - 销售”的商业模式转型为“开发 - 自持”的商业模式。 2. 只租不售模式 这种模式指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权 , 而是将商业地产项目出租给 经营者经营。 只租不售模式又可以分为整体出租、 零散出租或是分层分片出租等的形式。 3. 租售结合模式 此种模式下，地产开发商将商业地产项目一部分用于出租 , 一部分用于出售的运营 模式。这种模式下 , 开发商一般是将物业的大部分出租给主力店 , 然后再销售剩余零散的 小型商铺。如万达釆取的商业地产运营